лезализацыя, строительство, консультации
Нередко домовладельцы усовершенствуют уже готовое и введенное в эксплуатацию жилище. Superdom рассказывает, как узаконить такие постройки.

Узаконивание через суд

В соответствии со ст. 392 Гражданского кодекса Украины (ГКУ) собственник имущества может предъявить иск о признании его права собственности, если это право оспаривается или не признается другим лицом.

Иск следует подавать в суд общей юрисдикции по месту нахождения спорного объекта недвижимости в порядке, предусмотренном ст. 114 Гражданского процессуального кодекса Украины (далее ГПКУ) и п. 5 ст. 376 ГКУ.

Ответчиком, то есть лицом, оспаривающим право собственности на самовольно возведенный объект недвижимости, является орган местного самоуправления.

Вместе с исковым заявлением в суд необходимо подать документы об оплате судебного сбора, который должен быть оплачен истцом в соответствии с Законом Украины «О судебном сборе».

Судебный сбор при обращении в суд общей юрисдикции составляет 1 % от цены иска, но не менее 0,2 размера минимальной заработной платы и не более трех размеров минимальной заработной платы.

В соответствии с п/п 2 п. 1 ст. 80 ГПКУ, в случае исковых заявлений о признании права собственности на имущество цена иска определяется стоимостью имущества.

Согласно письму Апелляционного суда г. Киева от 01.01.2010 «Обобщение судебной практики решения гражданских дел, связанных с самовольным строительством, реконструкцией и перепланированием объектов недвижимого имущества», исходя из практики судебных споров данной категории дел, иски о признании права собственности на самовольное строительство в большинстве случаев удовлетворяются, если истец имеет законные права на земельный участок.

Учитывая положения Закона Украины «Об основах градостроительства» и Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений», а также судебную практику решения подобных споров, чтобы принять решение о признании права собственности на объект самовольного строительства, суд должен:

  • убедиться в правомерности владения земельным участком, истребовав и изучив документы, подтверждающие право собственности или право пользования земельным участком, на котором возведено данное строение;
  • определить круг лиц, чьи права могут быть нарушены, и убедиться в том, что их права не нарушены;
  • установить факт строительства объекта за собственные средства истца. Этот факт могут подтвердить платежные документы на закупку строительных материалов, договор подряда, показания свидетелей и др.;
  • изучить техническую документацию на построенный объект недвижимости, предоставленную бюро технической инвентаризации;
  • проверить, был ли вопрос оформления права собственности на самовольное строительство предметом рассмотрения компетентного государственного органа, решение которого или его отсутствие давали бы основания считать о наличии спора о праве.

Чтобы выяснить, соответствует ли объект самовольного строительства строительным нормам и правилам, а также другим законодательно установленным стандартам и требованиям, в процессе судебного рассмотрения дела рекомендована комплексная судебная экспертиза (ст. 144, 149 ГПКУ).

Получив экспертное заключение, суд принимает решение, которым обязывает ответчика (орган местного самоуправления) оформить акт ввода в эксплуатацию.

На его основании застройщик оформляет правоустанавливающий документ на объект самовольного строительства.

Согласно положениям п/п 1 п. 1 ст. 4 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений», право собственности на объект недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.

Следовательно, оно возникает только с момента такой регистрации. Согласно ст. 19 этого Закона, основанием для государственной регистрации вещных прав и признания за лицом права собственности на недвижимое имущество может быть, в том числе, и решение суда.

Необходимо отметить, что государственная регистрация права собственности на самовольно построенный объект недвижимости не освобождает от ответственности за несоблюдение законодательства при проектировании, строительстве и эксплуатации такого объекта.

Лицу, уличенному в самовольном строительстве, придется, как минимум заплатить штраф в размере 85-170 грн в соответствии со ст. 97 Кодекса Украины «Об административных правонарушениях» (далее – КУоАП).

Внесудебное узаконивание

Согласно Приказу Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 24.06.2011 № 91, зарегистрированному в Министерстве юстиции Украины 11 июля 2011 года под № 830/19568, утвержден «Порядок принятия в эксплуатацию индивидуальных (усадебных) жилищных домов, садовых, дачных домов, хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений, пристроек к ним, общественных домов I и II категорий сложности, которые построены без разрешения на выполнение строительных работ, и проведение технического обследования их строительных конструкций и инженерных сетей» (далее – Порядок).

Этот Порядок устанавливает процедуру и условия принятия в эксплуатацию достроенных индивидуальных (усадебных) жилищных домов, садовых, дачных домов, хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений, пристроек к ним, общественных домов I и II категорий сложности (дальше – объекты), построенных до 31.12.2009 без разрешения на выполнение строительных работ, заявление о принятии в эксплуатацию которых подано до 31.12.2012, а также механизм проведения технического обследования их строительных конструкций и инженерных сетей.

Согласно п. 2.1. Порядка, техническое обследование строительных конструкций и инженерных сетей объекта (дальше – техническое обследование) проводится в соответствии с этим Порядком с учетом требований законодательства в сфере градостроительной деятельности, строительных норм, государственных стандартов и правил субъектом ведения хозяйства (дальше – исполнитель).

Кроме того, техническое обследование объекта включает такие этапы:

  • подготовка к обследованию;
  • предыдущее (визуальное) обследование, в том числе обзор и фотографирование объекта и его конструктивных элементов, определение категории сложности объекта, решение вопроса относительно необходимости применения специального оборудования, приборов и аппаратуры во время технического обследования;
  • детальное (инструментальное) обследование объекта, в том числе определение параметров и характеристик материалов, изделий и конструкций, а также при необходимости поднятие перед исполнителем вопроса относительно привлечения к техническому обследованию аттестованных лабораторий для проведения необходимых исследований или других ответственных специалистов для принятия обоснованного решения.

Если стадии проведенного технического обследования объекта не совпадают с указанными пунктами, отмечаются только фактически пройденные этапы.

Исполнитель определяет ответственного специалиста (ответственных специалистов), который с учетом вида, сложности, технических и других особенностей объекта, мероприятий, предусмотренных п. 2.2, проводит оценку технического состояния объекта и по результатам готовит отчет о проведении технического обследования строительных конструкций и инженерных сетей.

На основе информации, полученной во время технического обследования, с учетом данных технического паспорта, выданного бюро технической инвентаризации, а также проектной и другой технической документации на объект (если такая есть) составляется отчет о проведении технического обследования строительных конструкций и инженерных сетей объекта (дальше – отчет) по форме, приведенной в дополнении 1 к этому Порядку.

Отчет оформляют минимум в двух экземплярах, один из которых остается у исполнителя, а другой выдается заказчику.

Принятие в эксплуатацию объектов осуществляется бесплатно Государственной архитектурно-строительной инспекцией Украины и ее территориальными органами (дальше – Инспекция) по результатам технического обследования их строительных конструкций и инженерных сетей и при наличии документа, что удостоверяет право собственности или пользования земельным участком, на котором размещенный объект, путем регистрации поданной заказчиком декларации о готовности объекта к эксплуатации (дальше – декларация), которая составляется по форме, приведенной в дополнении 2 к этому Порядку.

Согласно п. 3.2. Порядка, заказчик (то есть собственник самостроя) или его уполномоченное лицо подает лично или посылает заказным письмом с описанием вложения в Инспекцию по местонахождению объекта заявление о принятии в эксплуатацию объекта по форме, приведенной в дополнении 3 к этому Порядку, к которой добавляются:

  • два экземпляра заполненной декларации;
  • отчет о проведении технического обследования строительных конструкций и инженерных сетей объекта с выводом об их соответствии требованиям надежности и безопасной эксплуатации;
  • засвидетельствованные в установленном порядке копии:
  •  
  • - документа, что удостоверяет право собственности или пользования земельным участком, на котором размещен объект;

- технического паспорта, выданного бюро технической инвентаризации.

Заявление о принятии в эксплуатацию объекта подписывается также совладельцами земельного участка и отмеченного объекта (в случае их наличия).

Инспекция рассматривает документы, отмеченные в п. 3.2 этого раздела, и принимает в течение 30 дней с даты их представления решение о регистрации декларации или ее возвращении.

Датой принятия в эксплуатацию объекта является дата регистрации декларации о готовности объекта к эксплуатации.

Декларация о готовности объекта к эксплуатации оформляется в 4-х экземплярах. Один остается в Инспекции, а три экземпляра выдаются заказчику на руки (один для бюро технической инвентаризации, один для оформления права собственности и один остается у заказчика).

Зарегистрированная декларация является основанием для заключения договоров о снабжении принятого в эксплуатацию объекта необходимыми для его функционирования ресурсами – водой, газом, теплом, электроэнергией, – а также включения данных о таком объекте в государственную статистическую отчетность и оформления права собственности на него.

При наличии правоустанавливающих документов относительно объекта, который вводится в эксплуатацию, зарегистрированная декларация является также основанием для внесения изменений в технический паспорт объекта, изготовленный бюро технической инвентаризации.

Следует отметить, что заказчик также обязан в течение семи календарных дней со дня принятия в эксплуатацию объекта подать копию декларации местному органу исполнительной власти или органу местного самоуправления по местонахождению объекта для представления такими органами информации о принятом в эксплуатацию объекте органу государственной статистики по формам, предусмотренным отчетно-статистической документацией (приказ действует до 30.01.2013).

Поделиться: