дом,дом в аренду,аренда,договор аренды,поиск дома,риелтор,частный дом
Имея свои положительные и отрицательные стороны, жизнь в частном доме существенно отличается от жизни в квартире. И перед тем как думать о строительстве собственного дома, нелишним будет в реальности примерить роль домовладельца.

Правила эффективного съема

Опыт с арендой жилья бесценен. Пожив в паре-тройке разных домов, вы сможете четче сформулировать свое видение дома мечты. Это касается всех аспектов – и типа местности, и метража, и планировки, и характера приусадебной территории…

Найти объект аренды можно несколькими способами: обратиться к риелтору, просмотреть газету с объявлениями, поискать в Интернете. Для повышения КПД эти варианты лучше объединить.

Пусть один или несколько риелторов ищут предложения, ведь вы будете платить лишь за тот дом, который вам подойдет. Параллельно можно самому искать прямые объявления от хозяев. Для этого лучше использовать Интернет, так как в газетных объявлениях за словами «сдам свой дом» часто стоят все те же риелторские агентства.

После того как вы найдете и осмотрите подходящий дом, нужно позаботиться об оформлении сделки. Деньги за аренду немалые, да и ответственность существенная. Так что нужно проверить все инженерные системы и оформить договоренности.

Определение аренды

Согласно ст. 810 Гражданского кодекса Украины (далее-ГКУ), по договору найма (аренды) жилья одна сторона – владелец жилья (наймодатель) – передает или обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилье для проживания в нем на определенный срок за плату.

В соответствии со ст. 379 ГКУ, жильем физического лица являются жилой дом, квартира, другое помещение, предназначенные и пригодные для постоянного проживания в них.

Оформление договора

В соответствии со ст.811ГКУ, договор найма жилья заключается в письменной форме. Наймодатель имеет право выбора, заключить договор найма в простой письменной форме или заверить его нотариально. Договор аренды жилья не подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Простая письменная форма договора найма жилья. Согласно ст.207 ГКУ, договор считается заключенным в письменной форме, если его содержание зафиксировано в одном или нескольких документах, письмах, телеграммах, которыми обменялись стороны.

Договор считается таким, который заключен в письменной форме, если воля сторон выражена с помощью телетайпного, электронного или другого технического средства связи или если договор подписан его сторонами.

Если физическое лицо в связи с болезнью или физическим изъяном не может подписаться собственноручно, по его поручению текст договора в его присутствии подписывает другое лицо.

Подпись другого лица на тексте договора может быть засвидетельствована соответствующим должностным лицом по месту работы, учебы, проживания или лечения лица, которое заключает договор.

Нотариально заверенная форма договора. Согласно п.112 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной Приказом Министерства юстиции Украины от 3 марта 2004 года №20/5 (далее – Инструкция), при удостоверении по желанию сторон договора найма жилья, принадлежащего физическому лицу на праве собственности, нотариус требует выписку из Реестра прав собственности на недвижимое имущество.

А в населенных пунктах, где органы бюро технической инвентаризации не подключены к Реестру прав собственности, – справку-характеристику бюро технической инвентаризации.

В местностях, где инвентаризация не произведена, нужно предъявить справку соответствующего органа местного самоуправления и для осмотра – правоустанавливающий документ о принадлежности наймодателю жилья, которое сдается в аренду.

Удостоверяя договор найма жилья, нотариус взимает государственную пошлину. Согласно ст.3 Декрета Кабинета Министров Украины «О государственной пошлине» от21 января 1993года №7-93, государственная пошлина за нотариальное удостоверение договоров аренды (субаренды) объектов недвижимости составляет 0,01% суммы договора, но не менее 5 и не более 50 необлагаемых минимумов доходов граждан.

Согласно ч.1 ст.31 Закона Украины «О нотариате», частные нотариусы за совершение нотариальных действий взимают плату, размер которой определяется по договоренности между нотариусом и гражданином. Зачастую это 1% от суммы договора.
 

Государственная регистрация договора. В соответствии со ст.794 ГКУ, договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенный не меньше чем на три года, подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация возможна только для договоров, заверенных нотариально.

В соответствии сп. 6 Постановления Кабинета Министров Украины «Об утверждении Временного порядка государственной регистрации сделок» от26мая 2004года №671 (далее – Временный порядок), государственная регистрация сделок проводится путем внесения нотариусом записи в Государственный реестр сделок (далее– Реестр) одновременно с его нотариальным удостоверением.

Запись в Реестре содержит наименования сделки и сторон, описание недвижимого имущества, порядковый номер и дату государственной регистрации сделки в Реестре.

В соответствии со ст.638 ГКУ, договор является заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям договора. Обязательные и наиболее существенные условия договора – его предмет, срок и арендная плата.

Главные пункты договора

В соответствии со ст.812 ГКУ ип.113 Инструкции, предметом договора найма жилья может быть жилое здание, которое находится в собственности наймодателя. Целью аренды может быть только проживание нанимателя в арендуемом помещении, тем самым запрещается передавать жилое здание для использования его в качестве офиса или в целях осуществления хозяйственной деятельности.

Плата за пользование жильем. В соответствии со ст.820 ГКУ, размер платы устанавливается в договоре найма. Одностороннее изменение размера платы за пользование жильем не допускается, если иное не предусмотрено договором или законом. Наниматель вносит плату за пользование жильем в срок, установленный договором найма жилья. Если этот срок не установлен договором, наниматель вносит плату ежемесячно.

Арендная плата может вноситься наличными средствами (с оформлением расписок), безналичным способом (на счет наймодателя), а также с помощью почтовых и телеграфных переводов или услуг перевода средств, предоставляемых платежными системами.

Срок договора аренды. Согласно ч.1 ст.821 ГКУ, договор найма жилья заключается на срок, установленный в договоре. Если этот срок не установлен, договор считается заключенным на 5 лет.

При этом законодатель не предусматривает верхний предел срока для договоров найма жилья. Соответственно, при наличии общей договоренности стороны могут заключить такой договор более чем на 5 лет, обязательно отобразив это условие в тексте договора.

Вместе с тем, ч.2 ст.821 ГКУ определяет понятие краткосрочного найма, под которым понимается договор найма жилья, заключенный на срок менее одного года. Договор краткосрочного найма заключается в упрощенной форме, к нему не применяются положения ГКУ о постоянных и временных жильцах, поднайме и замене нанимателя.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ Аренда квартиры: как составить договор

Выводы

Для договоров найма жилья обязательна простая письменная форма. Письменное оформление правоотношений, связанных с наймом жилья, имеет ряд преимуществ. В первую очередь оно позволяет максимально обезопасить от рисков и наймодателя, и нанимателя.

Подписав и удостоверив договор найма, наймодатель может зарегистрировать его вЖЭКе. С момента такой регистрации все претензии ЖЭКа касаются новых жильцов-нанимателей.

Наниматель несет предусмотренную законодательством юридическую ответственность в случае нанесения вреда жилью, неуплаты арендной платы, кражи имущества наймодателя и т. д.

Письменное оформление договора найма имеет преимущество и для нанимателя. Оно может обезопасить нанимателя от несправедливых претензий наймодателя, риска одностороннего расторжения договора наймодателем и т. д.

По желанию сторон договор найма жилья может быть заверен нотариально. Нотариальное удостоверение договора найма (аренды) жилья необязательно, хотя имеет ряд преимуществ, а именно:

  • для наймодателя: избежание судебного производства относительно выполнения условий договора нанимателем. Исполнительная надпись нотариуса является основанием для открытия исполнительного производства;
  • для нанимателя: при нотариальном удостоверении нотариус проверяет жилой дом на наличие каких-либо запретов;
  • для обеих сторон: расчет между сторонами в полном объеме или первоначальный платеж может быть произведен в присутствии нотариуса без оформления дополнительных расписок или осуществления переводов.

Даже такая привычная сделка, как аренда, имеет множество юридических тонкостей, пренебрежение которыми грозит неприятными последствиями. Заблаговременное обращение к услугам профессиональных юристов обеспечит нанимателю и наймодателю защиту их интересов, а также осведомленность о невидимых на первый взгляд условиях и последствиях вступления в договорные отношения.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ Выбор и покупка дома: юридический аспект

Обратите внимание!

  • Все вопросы с налоговой и платой за коммунальные услуги должен решать арендодатель.
  • Услуги риелтора стоят около 50 % от стоимости аренды за месяц.
  • Нотариально заверенный договор обезопасит и наймодателя, и арендатора.
Поделиться: