покупка дома, юридические аспекты, подписать договор
Собственный дом – мечта многих. Но когда появляется возможность ее осуществления, важно в порыве радости не забыть о необходимости соблюдения ряда правил. Купить дом надо так, чтобы потом не было мучительно больно за неправильно оформленную сделку.

Приобретение недвижимости

Приобретение любой недвижимости – всегда дело серьезное, однако оно еще более усложняется, если речь идет об индивидуальном доме. Жилье должно быть не только красивым, надежным и уютным, но и юридически «чистым». То же касается и земельного участка под строением.

Устанавливают нормы проведения сделок с недвижимостью Гражданский кодекс Украины, Приказ МЮУ «Об утверждении Временного положения о порядке государственной регистрации права собственности и других вещественных прав на недвижимое имущество, Постановление КМУ «Об утверждении Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений и Порядка предоставления извлечений из Государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество» и др.

При ненадлежащем оформлении сделки договор может быть признан недействительным. Это влечет за собой необходимость возврата приобретенного дома продавцу, а средств – покупателю. Более того, на практике нередко случаются ситуации, когда истребовать возврат денег в полном объеме не получается. Так что верное оформление и проверка всех документов – обязательное условие при купле-продаже дома, даже если речь идет о сделке между друзьями или родственниками.

Право собственности

Приступая к процессу приобретения выбранного дома, следует, прежде всего, получить ответ на вопрос, является ли продавец полным и безраздельным его владельцем. Среди правоустанавливающих документов, при помощи которых можно это выяснить, – свидетельство о праве собственности.

Также нужно удостовериться в наличии Декларации о готовности объекта к эксплуатации – в том случае, если дом был построен самим продавцом. Если же жилье досталось ему в готовом виде, надо уточнить, на каких именно основаниях это произошло. У продавца должен быть какой-либо из следующих документов: договоры купли-продажи, мены или дарения, свидетельство о праве на наследство и др. Все они содержат информацию о том, кто является собственником недвижимости и в какой части (в случае если у дома есть несколько владельцев).

Кроме того, продавец должен предоставить Извлечение из Государственного реестра прав, которое ранее выдавали в соответствующем Бюро технической инвентаризации (БТИ). Но с 1 января эту функцию выполняет Государственная служба реестра (Госреестр). Также в Госреестре можно узнать историю владения домом. Считается, что выдача в бюро документов, подтверждающих право собственности продавца на жилье, автоматически означает правильность оформления всех предыдущих сделок.

Но лучше проверить это дополнительно. Каждый правоустанавливающий документ должен быть оформлен в соответствии с требованиями законодательства Украины и государственную регистрацию, иначе эту куплю-продажу и все последующие за ней сделки могут признать недействительными даже постфактум.

Важно учесть и семейный статус продавца: один из супругов имеет право продажи имущества только при условии наличия нотариально заверенного согласия второго. Это касается и бывших супругов, находящихся ныне в разводе, в случае, если дом был приобретен во время их совместной семейной жизни.

Отдельного упоминания заслуживает продажа дома, доставшегося собственнику в наследство. Даже при наличии завещания со строго определенным кругом наследников существуют категории лиц, которые в обязательном порядке имеют право на долю в наследстве. Это несовершеннолетние дети и нетрудоспособные ближайшие родственники (супруг, родители, взрослые дети).

Наконец, нужно проверить, нет ли ограничений на отчуждение имущества. Дом может находиться в налоговом или банковском (ипотечном) залоге. Возможно существование судебного запрета на продажу или ареста недвижимости. Эту информацию в виде извлечения из реестра выдаст тот же нотариус, который будет готовить договор купли-продажи. Кстати, нахождение дома в залоге у банка не означает невозможность совершения сделки. В процедуру просто добавляется необходимость получения разрешения банка (ипотекодержателя) на продажу.

Правомочность хозяина

Помимо наличия права собственности, продавец должен обладать соответствующей дееспособностью на момент совершения операции. Поэтому всегда, даже при покупке жилья через посредников, нужно пообщаться с ним лично до заключения договора. В тех случаях, когда его адекватность вызывает сомнения, лучше попросить предоставить справку о надлежащем психическом состоянии.

Поскольку это закрытая информация, психоневрологический диспансер в официальном порядке ее в чужие руки не выдаст. Можно также опросить соседей, уточнить мнение участкового милиционера, пообщаться с родственниками домовладельца.

Недвижимость, принадлежащая недееспособному хозяину, может быть продана только опекуном, назначаемым в судебном порядке. Как правило, в этой роли выступает близкий родственник хозяина дома. Также для продажи нужно разрешение попечительского совета.

Если у хозяина дома позднее обнаружатся возрастные нарушения мозговой деятельности, алкогольная или наркотическая зависимость, суд по требованию ближайших родственников может признать его недееспособным лицом, а сделку ничтожной (то есть недействительной).

Однако вероятность такого решения очень мала, так как чаще всего суды в такой ситуации становятся на сторону покупателя (поскольку он не знал или не мог знать о недееспособности продавца) и признают его добросовестным приобретателем.

Посредничество без подвоха

В качестве продавца дома иногда выступает не сам собственник, а его представитель, имеющий право осуществления операций с недвижимостью.

Подлинность такой доверенности надо проверить у нотариуса.

Кроме того, следует связаться с доверителем и уточнить реальность его намерений.

Посредником может быть и юридическое лицо – фирма, которая имеет доверенность или купила жилье с целью последующей перепродажи. В этом случае надо уточнить, позволяет ли ее устав осуществлять сделки такого рода.

Сотрудник, непосредственно осуществляющий сделку, должен подтвердить наличие полномочий подписывать договора от лица фирмы (например, приказ о назначении директора или должностные обязанности).

Круг жильцов

Привычный для многих институт обязательной прописки канул в лету вместе с советскими временами. Но на смену ему пришла возможность регистрации человека по месту жительства.

Она лишь подтверждает местонахождение физического лица и не наделяет его правом владения недвижимостью, однако дает возможность проживания и пользования ею. В связи с этим зарегистрированный человек не может быть выселен из занимаемого жилого помещения иначе, кроме как в судебном порядке.

Так что при желании приобрести дом очень важно проверить наличие (а точнее отсутствие) зарегистрированных лиц по интересующему адресу. Справку об этом по требованию нынешнего владельца выдаст местная жилищно-эксплуатационная контора, сельский или поселковый совет.

Оформлять договор купли-продажи без нее хороший нотариус откажется. Если зарегистрированные лица в доме все же имеются, то можно заключить соглашение о том, что к моменту заключения договора и оплаты они будут выписаны, а квартира освобождена от мебели. Но лучше, если все это буде сделано заранее.

Важно понимать также, что с пользованием приобретенным имуществом могут возникнуть проблемы, если по данному адресу ранее был зарегистрирован человек, который ныне находится в доме престарелых или отбывает наказание в местах лишения свободы. Информацию об этом можно узнать в ЖЭКе, паспортном столе или местном совете. В частности, зарегистрированное лицо может проживать на данной жилплощади.

Лишить его этого права можно будет только в судебном порядке. Кроме того, нахождение в местах лишения свободы не лишает осужденных права владения или пользования имуществом, хотя и ограничивает его реализацию. Так, по отбытии своего срока осужденный может потребовать предоставить ему возможность проживания в том же месте, что и до заключения.

На практике суды в таких ситуациях чаще всего становятся на сторону покупателя и предъявляют претензии к продавцу. И все же специалисты не советуют выбирать дома с «большой историей». И конечно, не следует приобретать жилье, в котором зарегистрированы несовершеннолетние дети.

Поделиться: