оформление дома, инвентаризация дома, госрегистрация дома, купля-продажа дома
ФОТО: www.shutterstock.com
Куплю-продажу дома теперь можно оформить у нотариуса без посещения бюро технической инвентаризации (БТИ). В чем очевидные преимущества и возможные недостатки новой системы?

Регистрация

Согласно положениям Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усовершенствования и упрощения процедуры государственной регистрации земельных участков и вещных прав на недвижимое имущество», с 1 января 2013 года учетом всех сделок с недвижимостью занимается Укргосреестр (Государственная регистрационная служба Украины) при Министерстве юстиции.

Отныне этот орган будет вести контроль любых видов регистрации – от земельных участков до средств массовой информации. Одновременно все реестры, связанные с недвижимостью – сделок, ипотек, запретов отчуждения объектов недвижимости и др., – утратили свою силу. На смену им пришел Государственный реестр прав на недвижимое имущество, которым и ведает теперь Укргосреестр. Наконец, с 1 января в роли регистраторов при удостоверении сделок с недвижимостью могут выступать все практикующие нотариусы.

Оформление в нотариате

Все предыдущие годы для совершения сделки купли-продажи владелец дома должен был сначала обратиться в БТИ, чтобы получить извлечение из Реестра прав собственности. На его основании нотариус проводил сделку, после чего уже покупатель должен был вновь обращаться в БТИ для государственной регистрации права собственности на приобретенный дом. Процедура эта не только отличалась сложностью, но и несла определенные риски, поскольку между моментом совершения сделки и регистрацией ее в реестре проходило определенное время.

С нового года обязательность процедуры государственной регистрации прав никто, разумеется, не отменял.

В соответствии со ст. 331 и 334 Гражданского кодекса Украины и ст. 3 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений», права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают только с момента такой регистрации.

Исключение составляет право пользования (найма, аренды) зданием или его частью в случае, если договор найма или аренды заключается на срок до трех лет. Однако теперь соединили не только различные реестры, но и разные процедуры.

Продавец и покупатель наносят визит нотариусу, который в их присутствии может проверить информацию о доме в различных реестрах, отследить данные об ипотеке и наличии обременений (например судебных), удостоверить сделку купли-продажи и зарегистрировать ее в новом реестре.

Таким образом, все действия выполняет нотариус, причем одномоментно и в присутствии сторон. Брать извлечение в БТИ не требуется. От нотариуса новый домовладелец может выйти с договором о купле-продаже и выпиской из Государственного реестра прав на недвижимое имущество о проведенной регистрации. Правом регистрации обладают все нотариусы – как государственные, так и частные. Следует, однако, понимать: нотариус имеет право регистрации перехода права собственности только на «вторичном» рынке недвижимости: при удостоверении договоров купли-продажи, мены, дарения или наследования имущества.

При этом перечень документов для совершения сделки купли-продажи не изменился. Устанавливают их Гражданский кодекс Украины, Постановление правительства «Об утверждении Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений и Порядка предоставления информации из Государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество», Закон Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их отягощений» и др. Для осуществления сделки необходимы:

  • Правоустанавливающий документ, который подтверждает, что жилой дом принадлежит владельцу (договор купли-продажи, дарения, мены и т. д.) Для несовершеннолетнего или недееспособного собственника требуется также разрешение органа опеки или попечителя (оно необходимо при желании как продажи объекта, так и его мены, дарения или оформления в качестве наследства), а в случае продажи дома супружеской парой необходимо письменное, заверяемое нотариусом согласие супруги (супруга) на отчуждение дома.
  • Справка о количестве проживающих. Идеальная ситуация – отсутствие в доме на момент продажи зарегистрированных жильцов.
  • Документы, подтверждающие право владения земельным участком.
  • Паспорта и идентификационные коды сторон.

Инвентаризация один раз

За БТИ теперь остается проведение технической инвентаризации объектов недвижимости. Причем раньше делать ее приходилось при всякой сделке купли-продажи, что требовало затрат как денег, так и времени (обычно от двух до четырех недель).

Теперь же как Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усовершенствования и упрощения процедуры государственной регистрации земельных участков и вещных прав на недвижимое имущество», так и ожидаемый к принятию новый Закон Украины «О технической инвентаризации объектов недвижимого имущества» требуют оформление нового техпаспорта на объект только в трех случаях:

  • перед принятием в эксплуатацию новых домов, в том числе после проведения реконструкции и капитального ремонта;
  • перед проведением государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства;
  • если объект недвижимого имущества образовался в результате разделения, объединения или выделения доли из иного объекта недвижимого имущества (кроме случаев, когда объект разделения, соединения или выделения доли при завершении строительства принимался в эксплуатацию).

В иных случаях, в том числе при переходе права собственности на объект недвижимого имущества, техническая инвентаризация производится по договоренности сторон. Зачастую покупатель соглашается на оформление сделки только при условии оформления нового техпаспорта (особенно если фактическая планировка в доме не совпадает с зафиксированной в старом документе).

При наличии перепланировок или пристроек к дому рекомендует это делать и большинство юристов, иначе в будущем могут возникнуть проблемы/

Например в виде штрафных санкций со стороны сотрудников ГАСКа (инспекции Государственного архитектурно-строительного контроля Украины).

Однако оформление нового техпаспорта является правом, но не обязанностью продавца.

Стоит отметить, что в органах БТИ в связи с уменьшением его функций происходит постепенное сокращение штатного персонала.

Это приводит к увеличению сроков выдачи техпаспорта на домовладение или справок о предыдущих регистрациях прав на данный объект недвижимости.

Поход к госрегистратору

Напрямую в Укргосреестр собственнику домовладения нужно обращаться в следующих ситуациях:

  • При регистрации права собственности на объект нового строительства, в том числе при желании произвести его немедленную продажу. Это касается и реконструкции или реставрации дома (в общем, всех тех случаев, когда обязательно и проведение технической инвентаризации). При этом в Укргосреестр можно обращаться после проведения в БТИ техинвентаризации дома и получения документов о вводе его в эксплуатацию в ГАСКе.
  • В случае полного погашения взносов членами жилищно-строительного кооператива (если дом строился на данных условиях в рамках организованного коттеджного поселка).
  • При регистрации права собственности на основании решения суда или регистрации отягощений на основании решения местного органа власти.
  • Для проведения государственной регистрации прав, которые возникли до 1 января 2013 года и не были зарегистрированы в соответствии с законодательством, действовавшим на момент их возникновения.

Кроме того, госрегистраторы выдают выписки и информационные справки, в том числе на основании письменного запроса владельцев недвижимости, нотариусов, органов государственной власти на местах, суда, прокуратуры, Министерства внутренних дел, Службы безопасности Украины, Министерства налогов и сборов и т. д. В документах может содержаться информация о правах и отягощениях, связанных с объектом недвижимости – например о том, что дом находится в залоге по ипотеке или значится в каких-либо судебных разбирательствах.

Для регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество обращаться нужно в регистрационную службу только по местонахождению такого имущества. При этом срок регистрации составляет 14 рабочих дней. С 2014 года планируется сократить его до 5 рабочих дней. Отягощения (например оформление дома в качестве залога) можно зарегистрировать в любом подразделении Укргосреестра, выполняют это в день поступления соответствующего заявления.

Ценовые ориентиры

Стоимость услуг по оформлению сделки купли-продажи в зависимости от региона и количества возможных дополнительных документов составит порядка 1,5-2,5 тыс. грн для каждой из сторон (то есть около 3-5 тыс. грн суммарно). Эти цифры уже включают в себя госпошлину за регистрацию права собственности на недвижимое имущество (в размере семи необлагаемых минимумов доходов граждан, что на данный момент составляет 119 грн), оплату услуги нотариального заверения договора купли-продажи, а также услуг по поиску нотариусом ведомостей в реестре имущественных прав и проведение регистрации.

Дело в том, что нотариусы для получения возможности выполнять роль регистратора проходят специальное обучение в информационном центре Минюста, получают ключ доступа к единому реестру и производят ежемесячные страховые отчисления. Вполне объяснимо, что все эти дополнительные затраты они перекладывают на плечи своих клиентов.

В среднем в указанной выше сумме затрат порядка 400-700 грн приходится на услуги по регистрации. Законодательство не запрещает сторонам (покупателю или продавцу) самостоятельно провести регистрацию в Укргосреестре и сократить расходы на данную сумму, однако это потребует значительных затрат времени. Как показывает практика, сотрудники Укргосреестра не справляются с наплывом желающих провести перерегистрацию права собственности на недвижимость, и в подразделениях постоянно возникают очереди, в которых можно провести как минимум целый день при условии занятия места в списке с раннего утра.

Следует понимать, что каждая из сторон оплачивает свои расходы. Однако они могут договориться о другом. Например, затраты делятся поровну или покупатель оплачивает все, если цена дома очень привлекательная.

Поделиться: