права,правовые вопросы,право на дом,дарственная,договор дарения,договор,собственность
ФОТО: www.shutterstock.com
Основная характеристика права собственности – свободное распоряжение нею, в том числе возможность ее передачи третьим лицам. На примере жилого дома рассмотрим один из способов передачи права собственности – дарение.

Правовой вопрос

Согласно ст. 717 Гражданского кодекса Украины (далее – ГКУ), по договору дарения одна сторона (даритель) передает или обязуется передать в будущем другой стороне (одаряемому) бесплатно имущество (дар) в собственность.

Договор дарения может считаться заключенным как с момента передачи имущества одаряемому, так и по истечении времени, указанного в договоре. В первом случае это будет реальный договор, а во втором – консенсуальный.

Дарение означает безвозвратное прекращение права собственности дарителя и возникновение этого права у одаряемого лица. Даритель должен быть собственником предмета дарения в момент его отчуждения.

В случае дарения чужой вещи собственник имеет право истребовать свою вещь у одаряемого. Договор дарения безвозмездный, поэтому даритель не имеет права требовать от одаряемого лица встречных действий имущественного или неимущественного характера.

Форма договора

Форма договора дарения зависит от вида имущества, которое является предметом договора.

Так, согласно ч. 2 ст. 719 ГКУ, договор дарения недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Интересно, что статья прямо указывает на то, что нотариальная форма договора дарения недвижимости обязательна независимо от субъектного состава лиц – участников сделки (физических или юридических).

Оформляя такой вид договора, нотариус удостоверяется в законности его условий и целей, устанавливает истинную волю сторон.

Согласно п. 38 Приказа Министерства юстиции Украины от 3 марта 2004 года № 20/5 «Об утверждении Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины», удостоверение сделок об отчуждении (в том числе дарении) жилого дома, которые подлежат государственной регистрации, осуществляется по месту нахождения (регистрации) этого имущества или по месту нахождения (регистрации) одной из сторон соответствующей сделки.

Удостоверять договора дарения недвижимого имущества могут как государственные, так и частные нотариусы.

Стороны договора дарения и их обязанности

Согласно положениям ст. 720 ГКУ, сторонами в договоре дарения могут быть физические или юридические лица, государство Украина, Автономная Республика Крым и территориальные общины. Родители (усыновители) и опекуны не имеют права дарить имущество детей и подопечных.

По договору дарения у дарителя возникает больше обязанностей, чем у одаряемого. В ст. 721 ГКУ указано: если дарителю известно о недостатках вещи, которая является даром, или о ее особых свойствах, которые могут быть опасны для жизни, здоровья, имущества одаряемого или других лиц, он обязан сообщить об этом одаряемому.

Даритель, которому было известно о недостатках или особых свойствах подаренной вещи и который не сообщил о них одаряемому, обязан возместить ущерб, нанесенный имуществу, а также ущерб, нанесенный увечьем, другим повреждением здоровья или смертью в результате владения или пользования даром.

Согласно ст. 723 ГКУ, договор дарения может установить обязанность дарителя передать дар одаряемому в будущем спустя определенное время (в определенный срок) или в случае наступления отлагательного обстоятельства.

Если такое обстоятельство или срок наступают, одаряемый имеет право требовать от дарителя передачи дара или возмещения его стоимости. Если до наступления срока или отлагательного обстоятельства, установленного договором дарения с обязанностью передать дар в будущем, даритель или одаряемый умрет, договор дарения прекращается. Но из каждого правила есть исключение.

Так, в соответствии со ст. 724 ГКУ, даритель имеет право отказаться от передачи дара в будущем, если после заключения договора его имущественное состояние существенно ухудшилось. Кроме того, до принятия дара на основании договора дарения с обязанностью передать дар в будущем одаряемый имеет право в любое время отказаться от него.

Таким образом, закон предполагает возможность передачи недвижимости в дар спустя определенное время или после наступления отлагательного обстоятельства. С одной стороны, так спокойнее дарителю, так как он продолжает жить в своем доме, зная, что до определенного времени в будущем дом еще его. С другой стороны, если до указанного срока даритель умрет, договор дарения прекратится и одаряемый не получит дом.

Что касается обязанностей одаряемого, то согласно ст. 725 ГКУ, в договоре дарения можно обязать одаряемого совершить определенное действие имущественного характера в интересах третьего лица или воздержаться от его совершения (передать денежную сумму или другое имущество в собственность, выплачивать денежную ренту, предоставить право пожизненного пользования даром или его частью, не предъявлять требований к третьему лицу о выселении и т. п.)

Даритель имеет право требовать от одаряемого выполнения возложенной на него обязанности в интересах третьего лица. В случае смерти дарителя, оглашении его умершим, признании безвестно отсутствующим или недееспособным выполнения обязательств в интересах третьего лица имеет право требовать от одаряемого лицо, в интересах которого они установлены.

В соответствии со ст. 725 ГКУ, в случае невыполнения одаряемым обязательств в интересах третьего лица даритель имеет право требовать расторжения договора дарения и возвращения дара, а если это невозможно – возмещения его стоимости.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ Оформляем дом по-новому

ФОТО: www.shutterstock.com
Возникновение права собственности на
 дар

Согласно ч. 1 ст. 182 ГКУ, право собственности и другие имущественные права на недвижимое имущество, их ограничение, возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. В абз. 3 ч. 2 ст. 331 ГКУ указано: если право собственности на недвижимое имущество в соответствии с законом подлежит государственной регистрации, такое право возникает с момента государственной регистрации.

Право собственности у одаряемого на жилой дом возникает с момента государственной регистрации договора дарения. Государственную регистрацию прав собственности на недвижимое имущество осуществляют бюро технической инвентаризации (БТИ) в пределах определенных административно-территориальных единиц в соответствии с Приказом Министерства юстиции Украины от 7 февраля 2002 года №7/5 «Об утверждении Временного положения о порядке регистрации прав собственников на недвижимое имущество» (далее – Временное положение).

Согласно п. 1.5. Временного положения, обязательной регистрации подлежит право собственности на недвижимое имущество физических и юридических лиц, в том числе иностранцев, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц.

Согласно п. 1 Дополнения № 1 к Временному положению, один из правоустанавливающих документов, на основании которых регистрируют право собственности на объекты недвижимого имущества, – договор дарения.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ Как восстановить право собственности на дом

Земля под домом

Дом и земля, на которой он расположен, – взаимосвязанные объекты недвижимого имущества. Поэтому, как правило, их отчуждают вместе (одному лицу) одним и тем же способом, используя для этого договор купли-продажи, дарения и т. д.

На практике нотариусы зачастую отказываются оформлять отчуждение двух вышеуказанных объектов одним договором. Их логика понятна: чем больше договоров, тем больше прибыль. Но помните: вы имеете полное право настаивать на одном договоре.

Статья 120 Земельного кодекса Украины (далее – ЗКУ) и ст. 377 ГКУ предусматривают, что к лицу, которое приобрело (в том числе получило в дар) жилой дом, здание или сооружение, переходит право собственности на земельный участок, на котором размещен объект недвижимости, без изменения целевого назначения такого участка и в размерах, определенных договором.

Если же договор об отчуждении жилого дома, здания или сооружения не определяет размер земельного участка, к приобретателю переходит право собственности на ту его часть, которую занимает жилой дом, здание или сооружение, и на ту часть, которая необходима для их обслуживания.

Как было отмечено выше, одаряемый становится полноправным собственником жилого дома только с момента государственной регистрации договора дарения в БТИ. Такая же ситуация и с земельным участком. Статья 125 ЗКУ устанавливает, что право собственности на земельный участок, а также право постоянного пользования земельным участком и его аренды возникают с момента государственной регистрации этих прав.

На законодательном уровне был принят ряд документов об упрощении процедуры получения государственного акта на право собственности на земельный участок.

Согласно нововведениям, удостоверяя договор дарения жилого дома и земельного участка, нотариус берет у дарителя государственный акт на право собственности на земельный участок, чтобы проставить отметку о переходе права собственности на него.

Маркированный государственный акт необходимо зарегистрировать в территориальном органе Государственного агентства земельных ресурсов Украины. Переоформлять государственный акт на право собственности на земельный участок на имя одаряемого уже необязательно.

Некоторые юристы считают, что эти изменения в земельном законодательстве значительно упрощают оформление перехода права собственности на земельный участок, потому что оно теперь устанавливается документом о покупке, наследстве и дарении, который выдает нотариус. Государственный акт на право собственности на земельный участок со всеми необходимыми отметками становится лишь приложением.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ Покупаем дом: договор дороже денег

Платежи, расходы, налоги и сборы

При удостоверении договора дарения жилого дома:

- взимается государственная пошлина, если договор дарения удостоверяет государственный нотариус;

- взимается плата за удостоверение договора, которая не может быть меньше ставок государственной пошлины, если договор дарения удостоверяет частный нотариус.

Согласно пп. а п. 3 ст. 3 Декрета Кабинета Министров Украины «О государственной пошлине» (далее – Декрет о госпошлине), размер госпошлины за нотариальное удостоверение договора дарения составляет 1 % от суммы договора (стоимости недвижимости), но не менее одного необлагаемого налогом минимума дохода граждан, который составляет 17 грн.

В ст. 1 Декрета о госпошлине указано, что плательщиком госпошлины является лицо, в интересах которого совершается действие. Поэтому при дарении госпошлину, как правило, платит одаряемый. Стоимость недвижимости в этом случае определяется справкой из реестра недвижимого имущества, которую выдают БТИ.

Обращаем ваше внимание и на то, что в соответствии со ст. 4 Декрета о госпошлине, некоторые категории граждан освобождаются от ее уплаты.

Согласно пп. 174.2 и 174.6 ст. 174 Налогового кодекса Украины, одаряемый обязан уплатить налог на доход физических лиц:

  • 0 % стоимости дара – при дарении родственникам первой степени родства;
  • 5 % стоимости дара – при дарении всем лицам, которые не являются родственникам первой степени родства дарителя;
  • 15 % стоимости дара – при дарении нерезидентами.

Документация

Для нотариального удостоверения договора дарения стороны должны представить нотариусу следующие документы:

  1. для установления личности физического лица и его дееспособности:

- паспорт;

- свидетельство о рождении;

- свидетельство о браке;

- свидетельство о расторжении брака;

- идентификационный налоговый номер;

  1. если договор заключается через представителя – нотариально заверенную доверенность;
  2. если даритель – один из супругов, а дар принадлежит им на правах общей совместной собственности – нотариально заверенное согласие второго супруга;
  3. правоустанавливающие документы на объект дарения – предыдущий договор купли-продажи, дарения, свидетельство на право собственности и др.;
  4. справку-характеристику из БТИ и документ о регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества (выдается по месту регистрации объекта недвижимости);
  5. технический паспорт;
  6. справку об отсутствии налогового запрета на передачу прав на имущество;
  7. справку об отсутствии ареста на жилье из Информцентра.

Две последние справки предоставляет нотариус в процессе оформления сделки. Помимо вышеуказанных документов нотариус имеет право потребовать дополнительные.

Поделиться: