дуплекс, сблокированный дом, консультация, дом на два хода
ФОТО: www.shutterstock.com
Какие особенности имеются у строительства и владения частным сблокированным домом?

Дом «на двоих»

Сблокированный дом – это здание, состоящее из двух отдельных жилых зон, с независимым сосуществованием жильцов в каждой из них. Части должны иметь собственные входы, а также приусадебные участки. Таким образом, у каждого из домовладельцев имеется свое индивидуальное жилье, но в рамках общего, единого строения.

Строительство «на двоих» дает возможность сэкономить как минимум дважды. Во-первых, можно выполнить общие конструктивные элементы и вспомогательные помещения (стропильную систему, подвал, чердак и т. д.), что сокращает расход строительных материалов.

Во-вторых, можно приобрести участок меньшего размера, поскольку нет надобности в обеспечении разрыва между соседними домами. А в-третьих, при желании можно организовать совместное подключение дома к магистральным инженерным сетям с последующим разветвлением на две части.

Объект строительства

Вопрос о том, что именно возводят соседи на общем участке, отнюдь не праздный. Дело в том, что украинские нормы дают на него два разных ответа. В Европе сблокированное здание принято относить к той же категории, что и одноквартирные жилые дома.

Такой же подход нашел отражение в украинском Государственном классификаторе зданий и сооружений (ДК 018-2000), согласно которому класс «Дома одноквартирные» включает в себя и сблокированные строения. Гражданский Кодекс Украины (ГКУ) вообще не регламентирует данное понятие.

В ст. 380 сообщается лишь, что жилым домом может считаться только предназначенное для постоянного проживания капитальное здание, сооруженное с соблюдением всех норм и требований.

Однако строительство жилых домов регламентирует строительный норматив ДБН В.2.2-15-2005 «Жилые здания. Основные положения».

В действующей на данный момент редакции ДБН дом сблокированного типа (с отдельными квартирами, имеющими свои собственные входы с улицы или приусадебные участки) относится к многоквартирному типу.

Эти требования и нужно учитывать, поскольку данный норматив обязателен для всех застройщиков жилых домов.

В связи с тем что сблокированное здание считается многоквартирным, определяются режим собственности и требования к распоряжению домом.

Вместе или в доле?

Согласно положениям ГКУ, имущество, которое принадлежит двум и более лицам, находится в общей собственности. При этом выделяют два понятия: общая совместная и общая долевая собственность.

В первом случае все собственники пользуются имуществом без выделения той или иной части. Такой метод обычно применяют при оформлении совместного владения домом членами одной семьи.

Совладельцы сблокированного дома оформляют свою часть здания на основании общей долевой собственности. Этого требует содержание ст. 356 ГКУ, согласно которой собственность двух или более лиц с определением доли каждого из них является общей долевой собственностью. Каждый из собственников обладает определенной долей имущества, разделенного одним из нескольких способов:

  • в равных долях;
  • согласно вкладу в создание или приобретение имущества;
  • иначе, если это предусмотрено договором.

Следует помнить, что вновь построенный дом сблокированного типа – это единый объект недвижимости. Положения ст. 1 и 19 Закона Украины «Об объединениях сособственников многоквартирного дома» относят к общему совместному имуществу все или часть вспомогательных помещений (чердаки, подвалы, кладовые и др.)

А вот конструктивные элементы здания (фундамент, несущие стены, междуэтажные перекрытия, конструкции крыши и кровлю), а также техническое оборудование (общие домовые инженерные сети, системы противопожарной безопасности, вентиляционные каналы и др.) этот же Закон относит к общему неделимому имуществу.

Таким образом, неделимым является то имущество, без которого невозможно полноценное проживание в доме. В конечном итоге совладельцы обладают долей имущества, в которую входят не только жилые комнаты (причем с правом индивидуального использования), но и часть общих помещений. А вот неделимое имущество включается в общую совместную собственность.

Приусадебные наделы

Прежде чем начинать строительство, нужно оформить собственность на земельный участок под домом. Причем следует обратить внимание, что земля, также как и дом, должна находиться в общей собственности.

На двух частных территориях, расположенных по соседству, возводить сблокированное строение нельзя: земля под домом должна принадлежать тому же перечню собственников, что и дом.

Оформляют участок на основании общей долевой собственности. Если же гражданин приобретает часть дома, построенного сторонней организацией, то возможны два варианта: новому владельцу передается и право собственности на приусадебный участок или же он приобретает только жилье, за которым закреплена возможность пользования определенным участком.

Строим вместе

Если проектирование и строительство жилого сблокированного дома будет выполнять подрядная организация, то в качестве заказчиков при заключении договора с подрядчиком выступают будущие домовладельцы, а объектом является здание целиком, а не каждая из частей дома (квартиры).

Кроме того, согласно ст.1130 ГКУ, между собой совладельцы должны подписать договор о совместной деятельности без образования юридического лица. В нем надо указать все существенные условия, а именно:

  • Определенную цель договора, которой в данном случае является строительство жилого дома. Нужно также установить требуемые параметры строения, в том числе площади комнат для каждого из владельцев. Все это затем нужно проверить, прежде чем подписывать акт сдачи-приема работ.
  • Общие расходы на строительство в денежном эквиваленте и вклад каждого из участников договора, выраженный в виде дроби или процентного соотношения. Чтобы предотвратить возможные проблемы, желательно прописать, в каком виде будет осуществлять свой вклад каждый из совладельцев недвижимости (возможны финансовое участие, доставка материалов и инструментов, трудовое участие в производстве строительно-монтажных работ). Следует понимать, что законодательство не определяет конкретные пропорции вкладов участников. Их устанавливают стороны договора.
  • Перечень необходимых мероприятий, сопутствующих строительству. При возведении дома требуется постоянный контроль выполнения работ, согласование этапов и сроков, а также прием конечного результата. Выполнять это могут совладельцы: вместе, поочередно, в определенном порядке (например назначается ответственный за выполнение того или иного вида работ).
  • Ответственность подрядчика за несоблюдение требований договора. Чаще всего предусматриваются определенные штрафные санкции в фиксированном или процентном виде.
  • Ответственность вкладчиков за невыполнение условий договора. В частности, невнесение или несвоевременное внесение соответствующих вкладов в строительство дома. Здесь также чаще всего речь идет о выплате штрафов.
  • Время на возведение дома, то есть срок действия договора. На практике строительство обычно занимает больше времени, чем было запланировано. Поэтому в договоре лучше сразу указать период с запасом в 2-3 месяца.

Кроме того, в договоре рекомендуется подробно описать структуру доли домовладельцев: количество и метраж индивидуальных помещений, перечень общих вспомогательных территорий, площадь приусадебного участка. Размер доли в процентном соотношении должен соответствовать вкладу участников в строительство дома.

Важно также понимать, что при желании один из совладельцев может передать другому право на принятие всех решений, общение с подрядчиками и прием готовых работ. Для этого нужно выдать нотариально заверенную доверенность соответствующего содержания.

Исправления по закону

Изменения в жилищном законодательстве, вступившие в силу с 1 января 2013 года, не предусматривают необходимость обязательного проведения технической инвентаризации при каждом изменении структуры и параметров дома.

Речь идет лишь о том, что они должны соответствовать паспорту на строение.

Однако в сблокированном доме всякие изменения подразумевают нарушение условий договора о совместной долевой собственности. Ведь в нем, как и в договоре о совместной деятельности, должно быть указано наполнение долей сособственников.

При желании изменить расположение и состояние капитальных конструкций, переоборудовать подвальное или чердачное помещение, а также осуществить пристройку, совладелец должен согласовать свои намерения со вторым домовладельцем. Ведь все это подразумевает изменение доли.

Наконец, любой из сособственников может выкупить вторую часть, причем как дома, так земельного участка, и стать владельцем всей усадьбы.

Сооружения на участке

Любые постройки на приусадебной территории могут входить в состав доли одного из участников договора или являться частью общей совместной собственности.

Согласно положениям ГКУ, при продаже владельцем своей доли в сблокированном доме покупателю также переходит, соответственно, право индивидуального или совместного владения приусадебными строениями.

При этом в договоре о купле-продаже можно указать и иное. В частности, передачу данных прав второму сособственнику или оставление продавцом прав за собой.

А вот продавать какие-либо сооружения по отдельности (например только гараж или хозяйственный сарай) нельзя. Можно лишь сдать их в аренду.

Поделиться: