строительный аудит, проверка качества, проверка работы строителей
ФОТО: www.shutterstock.com
Чтобы новый дом соответствовал желаемому соотношению «цена/качество», подчас недостаточно выбрать хороший проект и квалифицированную бригаду строителей. Дополнительно нужно контролировать как рабочий процесс, так и его результаты.

Вначале была смета

Лежащее на поверхности и самое безобидное строительное преступление – строительный брак. Эксперты выявят его в первые несколько минут работы. Намного страшнее другое пренебрежение интересами заказчика, здравым смыслом и законами строительства – «перегрев» сметы. Речь идет о внесении в нее лишних материалов и оборудования. Причина данных действий – прямая зависимость оплаты труда строителей от общей суммы сметы. Поэтому нужно заказать экспертизу последней.

Например, смета может пестреть выравнивающими стяжками. А стяжка – это сотни килограммов материалов на каждом этаже, которые значительно увеличивают нагрузку на фундамент. На их покупку потратят деньги заказчика, а на укладку – лишние дни и недели. Кроме того, чтобы что-то выровнять, нужно сначала что-то искривить. А зачем искривлять, если можно с самого начала залить бетон ровно. Что уж говорить о «мелочах» – вентилях, фильтрах, кабелях… Их могут вписать в смету в количестве, почти вдвое превышающем необходимое.

«Игры» с отделкой и освещением куда искуснее и тоже далеки от истинных нужд заказчика. Оплата услуг дизайнера так или иначе зависит от освоенных средств. Но кроме денег, которые платит заказчик, он получает «откаты» в строительных магазинах. И чем больше дорогой плитки и ярких лампочек он купит, тем больше будет его прибыль.

Возможен и более изощренный «перегрев» сметы. В таком случае строительная фирма предоставляет клиенту умышленно заниженную смету, в которой есть все что угодно, кроме самого необходимого. А в процессе работы заказчика ставят перед фактом: чтобы закончить объект, нужно доплатить, например, 50 % исходной суммы. Если в Европе подрядчики могут превысить смету не более чем на 5 % (с согласия заказчика – на 30 %), то в Украине незапланированные расходы составляют минимум 40 %.

Профессиональное мошенничество

Опытные строительные аудиторы сравнивают прорабов с хрестоматийным портным: есть отрез ткани, но мастер пошьет вам костюм только тогда, когда скроит юбку своей дочке. Так и на стройке. Отсутствие неусыпного контроля и неоправданная доверчивость инвестора провоцируют строителей на полнейшее пренебрежение его интересами.

Самый легкий заработок – работа с цементом. Его можно украсть или подменить более дешевой маркой. А прямая зависимость прибыли прораба от общей суммы сметы толкает его не только к максимальному расходу и перерасходу стройматериалов, но и к использованию в строительстве всякого хлама. Например, стропила на кровле должны быть длиной 6 м, а длина закупленных заготовок – 8 м. Не сомневайтесь, опытные горе-кровельщики соединят скобами отпиленные куски по 2 м, а целые, по 8 м, продадут. А «орудие преступления» – скобы – еще и в смету внесут.

Та же участь постигнет изоляционные и отделочные материалы – кто проверит, тем ли утеплили конструкции и так ли замешали штукатурный раствор? Отдельная тема – электропроводка. Мастера знают, что она должна проходить на расстоянии 20 см от пола или потолка. Но если надо отмотать себе несколько метров кабеля, провод можно протянуть и по диагонали, напрямую через комнату, и даже стяжкой залить.

Если смету проанализируют эксперты, лишние стройматериалы не появятся, а выявить их «утечку» будет намного проще. Поэтому чтобы бороться с воровством, нужно не только охранять стройку, но и четко знать, что, когда и в каком количестве использовать.

Неуважение к закону в случае строительства означает и пренебрежение строительными нормами. Появляются современные изоляционные материалы, смеси и добавки, выводящие возведение домов на качественно новый уровень. Кроме того, Украина несколько лет назад приняла нормы ISO – европейские ГОСТы. Но радоваться этому рано. Открываем современный украинский проект, на титульной странице которого радуют глаз три буквы ISO, а там позавчерашний день – выравнивающая песчаная стяжка. В чем же дело? Ответ прост: кому-то нужно продать «КамАЗ» песка.

 Практика контроля

Как правило, лишь 30 % рабочего времени на стройке тратится продуктивно. Остальное уходит на размещение и комплектацию приборов, транспортировку материалов и агрегатов, а также на вывоз мусора. К этому стоит добавить неумение спланировать рабочий процесс, несоответствие планирования исполнению и обеспечению, недостаточную квалификацию кадров. Чтобы значительно снизить себестоимость объекта, нужно своевременно идентифицировать возможности и процессы, используя весь технический и экономический потенциал.

Эксперты лично наблюдали колоссальные нарушения, причем на масштабных стройках. В результате люди, вложившие сотни тысяч, должны были потратить почти столько же на перестройку, ремонт или реставрацию новостроек, пестрящих такими «изюминками», как трещины в стенах (в том числе горизонтальные), перекосы, сюрпризы с вентиляцией и отоплением.

Подыскивая строителей, остерегайтесь бригад, которые «делают все». Сведущие в каком-либо ремесле, как правило, четко называют операции, которые они могут производить, правильно оперируют понятиями, названиями материалов, деталей и технологий, а также хорошо ориентируются в сроках. Согласие сделать все быстро не сулит ничего хорошего. Ведь важна не скорость, а соблюдение технологии.

Мошеннический непрофессионализм

К убыткам на стройке приводят не только кражи, но и небрежность, а также непрофессионализм исполнителей. Речь может идти об элементарном неумении (а может, и нежелании) правильно организовать работу: предусмотреть подвоз стройматериалов с оптимальной стороны и убрать вовремя территорию.

Впрочем, даже честный человек может навредить на стройке. Чем? Невнимательностью и халатностью. Вспоминаются ступеньки прекрасной мраморной лестницы, отличающиеся по высоте на 1-4 см. Можно ли считать дом с такой лестницей респектабельным? Отнюдь. Несомненно, архитектор в этом не виноват – налицо «творчество» исполнителей. Скорее всего, они сделали это не со зла – просто знали, что им за это ничего не будет. Пример недомыслия архитектора – скат крыши над мансардой, да еще с окнами под углом почти в 90°. Как же стекать воде? Выдержит ли эта конструкция слой снега и льда?

Выявление подобных исполнительских «мелочей» наряду с общим надзором за подвозом материалов, их размещением и использованием, а также вывозом мусора – забота строительного аудитора.

Выход из ситуации

Неоправданно большие издержки на строительство обусловлены не только наивностью и невнимательностью, но и правовой некомпетентностью. Строительному произволу можно противопоставить адекватное решение – привлечение специальных компаний, которые представляют интересы инвестора и чей заработок не зависит от суммы сметы. Их деятельность основана на крепком союзе логистики, консалтинга и контроля на строящемся объекте. Задача таких фирм – обеспечивать порядок и тщательно документировать узловые моменты стройки, в том числе с помощью фото- и видеокамер.

Специалиста можно подключить к работе на любом этапе строительства. Как правило, экспертно-строительные компании предлагают широкий спектр услуг: проектирование, организацию управления строительством, технадзор и экспертизу – сметы, проекта, строительных работ на соответствие действующим нормам и правилам, а также качества выполненных работ.

Документирование строительства

Каждый шаг строительства должен быть подтвержден документально:

  • договором строительного подряда  определяют перечень строительных и ремонтных работ, их смету, сроки проведения и окончания, технические характеристики и стоимость стройматериалов, а также ответственность сторон;
  • товарно-кассовыми чеками, накладными и описанием технических характеристик изделий подтверждают покупку стройматериалов;
  • актами приема-передачи сопровождают передачу стройматериалов строителям (если используются материалы заказчика);
  • актами приема-передачи работ с детальным описанием их вида, даты принятия и завершения, а также выявленных недостатков сопровождают окончание строительных работ и их принятие заказчиком.

Правовой аспект

Если возникнут претензии к строителям и придется защищать свои интересы в правоохранительных органах или суде, нужно будет доказать, что подрядчик по поручению и за средства заказчика выполнил определенные виды строительных работ. Суд руководствуется письменными доказательствами. Если же отношения со строителями не оформлены в письменном виде, практически невозможно доказать низкое качество работ, подмену стройматериалов, нарушение строительных норм и стандартов.

В соответствии с частями 3 и 4 ст. 853 Гражданского кодекса Украины (ГКУ), если после принятия работы заказчик обнаружил отступления от условий договора и прочие недостатки, которые не могли быть обнаружены при обычном способе их принятия (например такие скрытые недостатки, как подмена стройматериалов, нарушение строительных норм и т. д.), он обязан немедленно сообщить об этом подрядчику.

Если между заказчиком и подрядчиком возник спор о недостатках строительных работ, по требованию одной из сторон должна быть назначена строительная экспертиза. Расходы на ее проведение несет подрядчик, кроме случаев, когда экспертиза устанавливает отсутствие нарушений договора подряда или причинной связи между действиями подрядчика и выявленными недостатками.

Согласно ст. 883 ГКУ, подрядчик отвечает за недостатки построенного объекта, просрочку передачи его заказчику и другие нарушения договора (например за недостижение проектных показателей), если не докажет, что эти нарушения произошли не по его вине.

Подрядчик гарантирует соответствие строительного объекта показателям проектно-сметной документации и возможность его эксплуатации на протяжении гарантийного срока, указанного в договоре (минимум 10 лет со дня принятия объекта заказчиком, если больший гарантийный срок не предусмотрен договором или законом).

Подрядчик отвечает за дефекты, выявленные во время гарантийного срока, если не докажет, что они возникли в результате:

  • природного износа объекта или его частей;
  • неправильной эксплуатации;
  • ненадлежащего ремонта объекта самим заказчиком или привлеченными им лицами.

Обнаружив дефекты строительных работ, возникшие во время гарантийного срока не по вине заказчика, нужно письменно уведомить об этом подрядчика, перечислив недостатки и потребовав их устранения. На копии письма должна быть отметка о получении (обратное уведомление). В случае отказа или игнорирования обращения можно обратиться в суд и предъявить строительной организации иск о принудительном исправлении недостатков или возмещении убытков.

Кроме того, за несоблюдение государственных стандартов, норм и правил во время проектирования и строительства предусмотрена административная ответственность (ст. 96 Кодекса Украины об административных правонарушениях). Дела о таких правонарушениях рассматривают Государственная архитектурно-строительная инспекция и ее территориальные органы.

Поделиться: