арендовать дом, аренда дома, снять дом, как арендовать дом
ФОТО: www.shutterstock.com
Снимать или сдавать дом в аренду надо в строгом соответствии с определенными законодательством правилами. Это поможет хозяину жилья уберечься от финансовых потерь и порчи имущества, а арендатору – от преждевременного выселения.

Обязательные условия

Договор считается заключенным в том случае, когда стороны достигли согласия по всем существенным условиям (ст. 638 ГКУ). Среди последних – те вопросы, которые определены законом в качестве необходимых и обязательных. ГКУ относит к ним предмет, срок и арендную плату.

В соответствии со ст. 812 ГКУ и ст. 159 ЖКУ, предметом договора найма жилья может быть помещение, в частности жилой дом или его часть, пригодное для постоянного проживания в нем. В качестве самостоятельного предмета договора найма жилья не могут выступать хозяйственные постройки и подсобные помещения. Все они передаются в наем исключительно вместе с жильем. Также важно учитывать, что целью аренды может быть только проживание нанимателя в арендуемом помещении. Тем самым запрещается передавать жилое здание для использования его в качестве офиса, места для осуществления торговли или иной хозяйственной деятельности.

Согласно ст. 159 ЖКУ, жилое помещение передается нанимателю на определенный срок или без указания срока. В то же время в ч. 1 ст. 821 ГКУ содержится норма, согласно которой договор найма жилья заключается на срок, установленный в соглашении. А если он не установлен, то договор считается заключенным на пять лет. При этом закон не предусматривает верхний предел срока для договоров найма жилья. Дом можно арендовать даже на 100 лет при условии, что это будет указано в тексте договора. При аренде дома на лето можно воспользоваться правом на оформление договора в упрощенной форме. Эту возможность дает ч. 2 ст. 821 ГКУ, определяющая понятие краткосрочного найма, под которым понимается договор найма жилья, заключенный на срок менее одного года.

В ст. 759 ГКУ сообщается, что по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю свое имущество. Момент начала фактического вступления договора в силу нужно четко оговаривать, а для определения фактических отношений аренды важное значение имеет подписание акта приема-передачи имущества. Соответственно, момент окончания договора также будет являться датой окончания фактических арендных отношений.

Обязанности сторон

Согласно ст. 815 ГКУ, наниматель (арендатор):

  • обязан использовать жилье только для проживания в нем, обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии;
  • не имеет права проводить переустройство и реконструкцию жилья без согласия наймодателя;
  • обязан своевременно вносить плату за жилье, а также за коммунальные услуги, если другое не установлено договором найма.

В ч. 1 ст. 816 ГКУ говорится о том, что в тексте договора найма жилья обязательно должны быть указаны лица, которые будут проживать вместе с нанимателем. Все проживающие приобретают равные с нанимателем права пользования жильем. Кроме того, ст. 818 ГКУ вводит понятие временных жителей. Наниматель и лица, которые постоянно проживают вместе с ним, по их взаимному согласию и с предварительным предупреждением наймодателя могут позволить временное проживание в помещении третьего лица (лиц) без взимания платы за пользование жильем с их стороны. Временные жители не имеют самостоятельного права пользования жильем.

В ст. 824 указано право по требованию нанимателя и других лиц, которые постоянно проживают вместе с ним, и с согласия наймодателя заменить нанимателя в договоре одним из совершеннолетних лиц, постоянно проживающих вместе с арендатором. В случае смерти последнего такая процедура происходит автоматически, а договор найма жилья остается действующим на прежних условиях.

Важно понимать, что при заключении договора краткосрочного найма возможности проживания временных жителей или замены нанимателя нет.

В соответствии со ст. 819 ГКУ, текущий и капитальный ремонт недвижимости, переданной в наем, осуществляется нанимателем за его счет, если другое не установлено договором или законом. Такой ремонт осуществляется в предварительно оговоренный с арендодателем и документально зафиксированный срок. Если срок не установлен или капитальный ремонт продиктован безотлагательной необходимостью, он должен быть произведен в разумный временной период. В то же время порядок, сроки и финансирование ремонтов стороны договора вольны предусмотреть самостоятельно.

Расторжение и продление

Ст. 825. ГКУ предоставляет нанимателю жилья право в любое время отказаться от договора найма, но с согласия других лиц, которые постоянно проживают вместе с ним. Наймодателя нужно письменно предупредить об этом за три месяца. Если наниматель освободил помещение без предупреждения, наймодатель имеет право потребовать от него плату за пользование жильем за три месяца в случае, если докажет, что не смог заключить договор найма жилья на таких же условиях с другим лицом. Кроме того, наниматель может отказаться от договора найма жилья, которое стало непригодным для постоянного проживания.

Наймодатель имеет возможность требовать расторжения договора найма жилья:

  • в случае невнесения нанимателем платы за жилье за шесть месяцев (если договором не установлен более длительный срок), а при краткосрочном найме – более двух раз;
  • при разрушении или порче жилья нанимателем или другими лицами, за действия которых он отвечает. Правда, в этом случае по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более одного года для восстановления жилья, иначе суд по повторному иску наймодателя принимает решение о расторжении договора;
  • при необходимости использования жилья для проживания самого наймодателя и членов его семьи. Наймодатель должен предупредить нанимателя о расторжении договора не позднее, чем за два месяца.
  • если наниматель жилья или другие лица, за действия которых он отвечает, используют жилье не по назначению или систематически нарушают права и интересы соседей, и на первое предупреждение наниматель не отреагировал.

Согласно ст. 822 ГКУ, в случае окончания договора найма жилья наниматель (надлежащим образом исполняющий свои обязанности по договору) имеет преимущественное право на заключение договора найма на новый срок. При этом не позднее, чем за три месяца до окончания действия договора, наймодатель может предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях или предупредить нанимателя об отказе в заключении договора на новый срок. Наниматель, который намерен воспользоваться своим преимущественным правом, обязан сообщить об этом наймодателю до истечения срока договора найма в срок, установленный договором, а если он не установлен договором, – в разумный временной период.

Если возражений и предупреждений со стороны арендодателя не поступало, срок действия договора истек, а арендатор не освободил жилье, тогда договор считается заключенным на тех же условиях и на тот же срок.

Вместе с тем, при возобновлении договора аренды его условия могут быть изменены по соглашению сторон. При отсутствии договоренности по арендной плате и другим существенным условиям договора преимущественное право арендатора на заключение нового договора прекращается.

Наконец, в договор аренды с согласия обеих сторон разрешается вносить изменения и дополнения путем заключения дополнительного соглашения к такому договору в течение всего срока его действия.

Поделиться: