продажа дома, покупка дома, половина дома, советы, купить дом, документы для продажи
ФОТО: www.shutterstock.com
Финансовая нестабильность вынуждает одних искать дополнительный источник дохода, а других вкладывать деньги в недвижимость. На этом фоне крайне актуальными становятся вопросы купли-продажи не столько всего дома, сколько его части.

Общая или долевая собственность?

Согласно ст. 355 Гражданского кодекса Украины (ГКУ), имущество, находящееся в собственности двух и более лиц (совладельцев), принадлежит им на праве совместной собственности. Закон устанавливает два правовых режима совместной собственности – общую и долевую.

Общая совместная собственность – это совместная собственность двух и более лиц без определения долей каждого из них (ч. 1 ст. 368 ГКУ).

Долевая совместная собственность – это собственность двух и более лиц с определением долей каждого из них (ч. 1 ст. 356 ГКУ). В ч. 1 ст. 357 ГКУ указано, что доли в праве совместной долевой собственности считаются равными, если другое не установлено по договоренности совладельцев и не предусмотрено законом.

Заключая договор купли-продажи части жилого дома, стороны выделяют свои доли в процентном или долевом соотношении. С момента заключения договора купли-продажи части жилого дома покупатель и продавец владеют этим домом на праве долевой совместной собственности.

Право долевой совместной собственности – это совокупность норм, регулирующих отношения принадлежности имущества, составляющего одно целое (например жилого здания), одновременно нескольким лицам (покупателю и продавцу части жилого дома) в определенных долях. Представители обеих сторон сообща по своему усмотрению могут владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им в определенных долях имуществом, составляющим одно целое.

В соответствии с положениями ст. 657 ГКУ, договор купли-продажи части жилого дома заключается в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Такой документ нотариально удостоверяется по месту расположения данного дома или по местонахождению одной из сторон договора.

Список необходимых документов

В процессе оформления договора купли-продажи части жилого дома стороны должны предоставить нотариусу следующие документы:

1. Документ об установлении личности и справку о присвоении идентификационного номера. Согласно п. 13 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной Приказом Министерства юстиции Украины от 03.03.2004 г. № 20/5 (далее – Инструкция), личность устанавливается по паспорту или другим документам, которые делают невозможными какие-либо сомнения.

2. Правоустанавливающие документы на жилой дом. Согласно п. 61 Инструкции, удостоверяя договор об отчуждении жилого дома, нотариус требует документы, которые подтверждают право собственности на этот дом. А в предусмотренных законодательством случаях – и документы, подтверждающие государственную регистрацию прав на дом у лиц, которые его отчуждают.

Перечень правоустанавливающих документов предусмотрен п. 62 Инструкции. Право собственности на жилой дом, его часть, другие помещения и сооружения, которые отчуждаются, может быть подтверждено одним из следующих документов:

  • нотариально удостоверенным договором купли-продажи, пожертвования, посмертного содержания, ренты, дарения, мены;
  • наследственным договором;
  • свидетельством о праве собственности на объекты недвижимого имущества;
  • свидетельством о праве собственности на часть в совместном имуществе супругов;
  • свидетельством о праве на наследство;
  • договором о разделе имущества;
  • решением суда и др.

3. Выписку из Укргосреестра о праве собственности на недвижимое имущество на специальном бланке. А в сельской местности, где инвентаризация не произведена, – справку соответствующего органа местного самоуправления с характеристикой отчуждаемого недвижимого имущества.

4. Справку об отсутствии запрета на отчуждение или ареста жилого дома. Вышеуказанные справки нотариус принимает в день удостоверения договора купли-продажи части жилого дома. Согласно ст. 55 Закона Украины «О нотариате», при удостоверении договоров об отчуждении жилого дома, его части, другого недвижимого имущества проверяют отсутствие запрета на отчуждение или ареста имущества. В случае наличия запрета договор об отчуждении имущества, обремененного долгом, удостоверяется, только если кредитор и получатель (покупатель) согласны перевести долг на получателя. При наличии ареста отчуждение не разрешается.

5. Нотариально удостоверенное согласие супруга или супруги продавца. Если часть жилого дома, которая отчуждается, была приобретена за время пребывания супругов в браке, согласие супруга или супруги продавца на отчуждение части дома должно быть выражено в нотариально удостоверенном заявлении.

6. Справку с места проживания о регистрации и составе семьи (Ф-3) от лиц, которые зарегистрированы в жилом доме и поэтому имеют право пользоваться им. Руководствуясь ч. 2 ст. 59 Семейного кодекса Украины, собственник, распоряжаясь жилищем, должен учитывать законные интересы членов семьи, связанные с пользованием жилым домом или его частью. Поэтому при наличии лиц, которые проживают в доме, но не являются его собственниками, нотариус потребует или согласия этих лиц на отчуждение, или снятия их с регистрации до заключения договора, или согласия покупателя на сохранение их прав на пользование жилищем после заключения договора.

7. Домовую книгу (технический паспорт на дом).

8. Заявление о согласии супруга или супруги покупателя на покупку части жилого дома (удостоверенное нотариально). Помимо вышеуказанных, нотариус имеет право потребовать дополнительные документы, например разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение жилого дома, если в нем проживает ребенок.

Согласно ст. 363 ГКУ, часть в праве совместной долевой собственности переходит к покупателю по договору с момента его заключения, если другое не установлено по согласованию сторон.

Поделиться: