​​​​​​​​​​​​​​

Аферы с продажей квартир: как не попасть на удочку мошенников?

Право и финансы
мошенничество с недвижимостью
230
Аферы с продажей квартир остаются одними из самых распространенных преступлений в Украине при покупке жилья как на вторичном, так и на первичном рынке. Схемы мошенничества с недвижимостью изобретаются все новые и новые, но есть несколько отработанных вариантов, которые встречаются чаще других.

Популярные аферы с продажей квартир и их разоблачение

Чтобы не стать жертвой мошенничества с недвижимостью, следует знать наиболее распространенные схемы афер с квартирами, которые используются преступниками уже не один год. Журналисты издания Сегодня разобрали основные виды мошенничества при покупке квартир и дали рекомендации, как не попасться на удочку аферистов.  

Афера №1: продажа воздуха

В данном случае велик шанс нарваться на мошенников, покупая квартиру у застройщика на так называемом "уровне котлована".  То есть дом только начинает строиться, но застройщик уже продает в нем еще не построенные квартиры – как правило, с хорошей скидкой.

Риск заключается в том, что стройка может остановиться, а купленное жилье так и не появиться на свет. Либо как вариант – дом будет построен, но не сдан в эксплуатацию и вселиться в него будет невозможно. 

стройка на уровне котлована

Конечно, в покупке жилья таким образом будет меньше риска, если застройщик надежный, договор прозрачный, а стройка не является проблемной. Какие в таком случае можно дать советы?

  1. Покупайте жилье в уже достроенных домах, введенных в эксплуатацию;
  2. Если хотите сэкономить, выбирайте надежного застройщика, которому планируете отдать свои деньги за еще не построенное жилье – даже в крупных городах таких можно перечесть чуть-ли не на пальцах одной руки;
  3. Ее менее тщательно изучите законность конкретной стройки, инвестором которой вы хотите стать – даже у надежных застройщикеов есть проблемные объекты строительства;
  4. В случае, если какие-либо документы (от разрешения на выполнение строительных работ от ГАСИ до ТУ на подключение дома к коммуникациям) вызывают впоросы, проконсультируйтесь с юристом;
  5. Перед подписанием договора купли-продажи также обсудите его с юристом. В нем возможно наличие различных нюансов, на которые вы сами можете не обратить внимание и которое в итоге могут принести немало проблем в будущем. И таких может быть немало: от способов оплаты и сроков сдачи объекта строительства до ответственности застройщика и способов возврата ваших инвестиций.  

Впрочем, даже если все будет оформлено правильно, а застройщик и стройка окажутся внушающими доверие, риск все равно остается. В случае неожиданных проблем и остановки стройки дома вернуть вложенные в квартиру деньги будет очень проблематично, даже если на вашей стороне окажется суд. Как правило, у застройщика просто не окажется средств и имущества, чтобы удовлетворить всех обманутых инвесторов.

Афера №2: продажа по фальшивым документам 

Эта схема мошенничества с недвижимостью распространена на вторичном рынке, хотя может встречаться и на первичном. Суть в том, что продавцы жилья могут подделать любые документы – от (якобы) своих паспортов до свидетельств на право собственности на квартиру – и продавать квартиры с их использованием. 

Таким образом одни и те же квартиры с фальшивыми документами (или дубликатами настоящих) могут быть проданы по несколько раз – как за полную сумму, так и за задаток, после получения которого продавцы вдруг исчезают.

свидетельство о праве собственности на квартиру

Подобные случаи наиболее проблематичны с юридической точки зрения – если у квартиры оказывается несколько владельцев-покупателей, признать действительным право собственности на нее суд может только у кого-то одного из них (скорее всего у того, кто заплатил самым первым). Все остальные останутся ни с чем. 

Что же делать, чтобы не попасть в такую ситуацию? 

  1. Наймите адвоката, чтобы он проверил все документы на предмет подделки или наличия дубликатов, "пробил" квартиру и ее хозяев по различным базам и дал вам правовой вывод касательно покупки данного объекта недвижимости.
  2. Если не хотите тратиться на адвоката, проверкой придется заняться самостоятельно. Информацию о квартире надо обязательно посмотреть в Едином реестре вещных прав на недвижимое имущество. Поищите, не засветилось ли имя хозяев в Реестре судебных решений (не забудьте посмотреть раздел "Состояние рассмотрения дел") и нет ли за эту жилплощадь каких-либо судебных разбирательств.
  3. Любое, даже мелкое расхождение данных или наличие судебных дел по квартире – повод отказаться от сделки. Плохой признак – недавняя регистрация квартиры или ряд ее перерегистраций за небольшой промежуток времени: они свидетельствуют о возможном незаконном переоформлении жилья мошенниками и попытке быстро избавиться от него (часто по очень "вкусной" для покупателя цене).
  4. В идеале привлечь к проверке потенциальной покупки и ее продавцов не только адвоката, но и нотариуса и инженера, который в свою очередь проверит, соответствует ли техническая документация продаваемой квартире.
  5. Не ведитесь на попытки продавца оформить сделку как можно быстрее и главное – выбирайте сами нотариуса для этой цели: если продавец настаивает на своем "проверенном" нотариусе, это также повод отказаться от покупки. 

Афера №3: продажа по доверенности

Еще одна cхема мошенничества с недвижимостью – продажа ее по доверенности. Доверенность легко поддается подделке, плюс в такой схеме также часто участвуют нечистые на руку нотариусы, выписывающие настоящие доверенности (лишь с фальшивой подписью "хозяина" жилья), а иногда и сами подставные "хозяева". 

Впрочем, даже настоящая доверенность может отказаться ловушкой – на момент заключения договора купли-продажи владелец квартиры вполне мог ее отозвать. Если это выяснится лишь позже – вас ждут длительные судебные разборки с реальным хозяином. 

Что же делать, если все-таки вы решили купить квартиру по доверенности? 

  1. Найдите хозяина квартиры. Узнайте, действительна ли его доверенность и согласен ли он продать квартиру? В идеале сделать это неожиданно для того, кому доверенность выдана – к примеру, на консультации в нотариальной конторе. Важно убедиться, что вы общаетесь именно с хозяином – задайте наводящие вопросы, спросите его паспортные данные, которые есть в доверенности и так далее.
  2. Оформляйте сделку через своего нотариуса, который максимально сможет проверить документы и правильно оформить сделку.  

Однако эти советы совершенно не гарантируют безопасности ваших денег, особенно если в деле замешан "черный нотариус": определить реальность подприси владельца на вполне настоящей доверенности под силу лишь графологической экспертизе, которую проводят лишь в рамках уже открытых уголовных дел. А чтобы не доводить до этого, лучше изначально отказаться от идеи покупки жилья по доверенности.

подпись доверенности на продажу квартиры

Афера №4: продажа наследства

Распространенной схемой мошенничества с продажей квартир является и продажа жилья, недавно якобы полученного в наследство. Во-первых, завещание на квартиру можно подделать. Во-вторых, на реальное наследство могут претендовать по закону другие родственники, о чем продавец может скромно умолчать. 

Какой алгоритм ваших действий в этом случае?

  1. Проверяйте полное оформление документов на наследство у продавца – самостоятельно или прибегнув к помощи адвоката. Часты случаи, когда мошенники берут задаток (установив его, например, в 20-25% стоимости жилья) и обещая все оформить в ближайшее время. Чтобы не пришлось попрощаться с задатком, от таких предложений лучше отказаться, либо оформлять оплату задатка соответствующим договором с указанием его суммы, полной цены квартиры, сроков ее приобретения и освобождения, снятия продавца с регистрационного учета и ответственности сторон за расторжение договора.
  2. Проверьте, все ли прописанные в квартире граждане были выписаны из нее до совершения сделки. 
  3. В случае, если после покупки квартиры появился другой наследник, оспаривающий ее продажу, остается или идти в суд (что затянет решение вопроса не на один год) или рассчитываться c наследником дополнительно. 

Кстати, точно так же нежлательно покупать конфискованную недвижимость на соответствующих торгах. Бвышие владельцы могут обжаловать продажу их имущества и тогда с ним не оберешься проблем.

налоги
Читайте также

Сколько ещё сверху: налоги при покупке недвижимости в Украине

 

Предыдущая статья
жилье в курортном городе

Домик у моря: на каких курортах Украины выгодно покупать жилье на будущий сезон

Новости партнеров


Загрузка...

Редакция рекомендует

Вопрос эксперту

Ирина Кудренко Кандидат биологических наук, старший научный сотрудник НБС им. Н.  Н.  Гришко НАНУ
Огород

Ирина Кудренко

Кандидат биологических наук, старший научный сотрудник НБС им. Н. Н. Гришко НАНУ

Специалист по вопросам садоводства и огородничества

Задать вопрос
Еще эксперты