ОСМД или управляющая компания: что лучше для старого дома и новостройки?

Право и финансы
ОСМД в новостройках
103
ОСМД против управляющих компаний – борьба за сферы влияния или каждому свое? Почему ОСМД для старых домов полезны, а для новоcтроек – настоящее зло? Почему жители новостроек так часто судятся с ОСМД? Давайте попробуем разобраться. А поможет нам в этом эксперт – адвокат АО «Клочков и партнеры» Андрей Вознюк.

Андрей Вознюк
Андрей Вознюк
Адвокат
Юрист адвокатского объединения «Клочков и партнеры». Специализируется в уголовном праве и процессе, гражданском праве и процессе, хозяйственном праве. Опыт юридической практики – более трех лет. В 2017 году окончил Национальную академию внутренних дел, магистр.

Реформа ЖКХ: в чем ее суть?

С 2019 года в Украине стартовало масштабное реформирование сферы жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ). 

Начало этой реформы было положено принятием Верховной Радой целого ряда соответствующих законов – например Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах» №2189-VIII, редакция от 09.06.2018 года (вступил в силу с 01 мая 2019 года), Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» (№417-VIII, редакция от 10.06.2018) и внесенния изменений в Закон Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома» №2866-III, редакция от 19.07.2017 года.

В первую очередь реформа ЖКХ заключается в ликвидации ЖЭКов и переходе на управление многоквартирными домами с помощью управителя (далее – управляющая компания) либо через объединения совладельцев многоквартирных домов (ОСМД).

До 1 мая 2020 года совладельцам многоквартирных домов предлагается самим выбрать наиболее приемлемый способ управления домом – создать ОСМД (в украинской версии – ОСББ) или делегировать полномочия управления своим домом какой-либо управляющей компании.

Однако в нынешних реалиях совладельцы большинства домов не спешат создавать ОСМД и брать управление общим имуществом в свои руки. Именно вопрос выбора способа управления многоквартирным домом и является основным камнем преткновения, о котором мы и поговорим в этой статье. 

Почему жильцы не спешат создавать ОСМД? 

Согласно последним данным, в городе Киеве и Киевской области лишь в 22% домов созданы ОСМД, из них большинство – это дома старого жилого фонда. Такая ситуация во многом обусловлена тем, что в большинстве домов создание ОСМД попросту себя не оправдало – особенно в новостройках.

С одной стороны, ОСМД – это возможность для жильцов решать вопросы, касающиеся управления своим домом, сообща. Но с другой это создает массу проблем, с которыми людям приходится сталкиваться как в ходе создания ОСМД, так и непосредственно в процессе управления.

Рассмотрим простейший пример: совладельцы решают создать ОСМД в новом доме (или в нескольких домах, относящихся к одному жилому комплексу). Как создать ОСМД? На первоначальном этапе для его создания необходимо:

  • Провести инвентаризацию всего совместного имущества;
  • Оценить проблемы дома, которые необходимо решить;
  • Определить имущество дома и придомовые территории, которые будут переданы в управление ОСМД;
  • Получить информацию о всех совладельцах.

Тут и возникают первые проблемы, когда имущество в доме находится во владении застройщика, по факту невозможно провести инвентаризацию и рассчитать необходимые затраты, а также получить информацию по всем совладельцам. 

Что нужно дальше для создания ОСМД?

  • Собрать инициативную группу жильцов;
  • Организовать проведение учредительного собрания;
  • Проголосовать большинством голосов за создание ОСМД;
  • Выбрать состав правления ОСМД;
  • Провести государственую регистрацию.

как создать осбб

Все эти действия нелегко провести в домах, где жильцы не знают друг друга, не могут выбрать лиц, которым можно делегировать полномочия для созыва учредительного собрания и выбрать состав правления ОСМД.

Если даже удастся определиться с кандидатами, всё равно остается риск того, что управлением займутся неквалифицированные люди.

Немало проблем возникает и во время самого управления домом, в частности, в вопросах оплаты взносов, целевого использования денежных средств, оплаты коммунальних услуг и так далее.

На практике в каждом доме до 20% жителей имеют задолженность по коммунальным платежам, что ведет к несвоевременному обслуживанию всего дома и влияет на всех его жителей.

ОСМД обязано самостоятельно решать вопросы погашения задолженностей, что тянет за собой дополнительные расходы на обращения в суд, привлечение юристов.

Из-за того, что большинство решений ОСМД принимаются на собраниях совладельцев, жители дома вынуждены тратить значительную часть своего личного времени на решение вопросов управления домом.

В такой ситуации, особенно когда дом новый и мало что известно о каждом совлаельце, весьма сложно управлять им эффективно. Особенно, когда ОСМД создано не в одном доме, а в нескольких домах одного ЖК. 

голосование жителей

В последнее время также значительно возросло количество судебных дел с исками совладельцев, касающихся деятельности ОСМД. В 2019 году согласно данным Единого государственного реестра судовых решений, суды рассмотрели 1578 подобных дел. В подавляющем большинстве они были связаны с обжалованием решений учредительных собраний о создании ОСМД и обжалованием решений органов управления ОСМД касательно непредоставления отчетности по использованным средствам.

Ещё одной проблемой является создание значительного количества фейковых ОСМД, которые создаются с целью получения прибыли.

Для примера можно привести такие судебные решения:

http://reyestr.court.gov.ua/Review/79263074  
http://reyestr.court.gov.ua/Review/81011817  
http://reyestr.court.gov.ua/Review/80283218 

Именно указанные обстоятельства, по моему мнению, влияют на то, что совладельцы не спешат переходить на управление домом посредством ОСМД.

Почему управляющие компании лучше для новостроек?

Альтернативный метод, предлагаемый законодательством для управления домом – выбор управителя или управляющей компании. Этот вариант, по моему мнению, является намного более приемлемой формой управления именно для новостроек.

Обычно в новых домах управляющая компания представлена от имени застройщика либо сотрудничает с ним. В такому случае обычно не возникает вопросов о передаче имущества ей в управление. Также на начальном этапе важен тот факт, что управляющая компания берет все заботы по обслуживанию дома и решению связанных с этим процессом вопросов на себя.

Управление домом осуществляется на основании договора, решение о заключении которого жильцы также должны принять на общем собрании совладельцев.

Порядок выбора управляющей компании и заключения договора регулируется уже упоминавшимся Законом Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» №417-VIII. В договоре с управляющей компнанией обязательно прописываются все услуги и их стоимость, а также порядок предоставления отчетности о выполнении условий договора.

вывоз мусора киев

Жители дома могут выбирать объем услуг, которые предоставляются компанией. У большинства из них в управлении находится сразу несколько домов, что позволяет подобным компаниям заключать договора с поставщиками услуг на более выгодных условиях.

Вопросы, касающиеся взыскания денег с должников также возлагаются на управляющую компанию. Учитывая тот факт, что у таких компаний всегда есть свой штат сотрудников, включая и юристов, взыскание долгов проходит знаительно быстрее и эффективнее. Соответственно и риск отключения каких-либо коммунальных услуг для всего дома минимизируется. 

Еще одним преимуществом управляющей компании в подобной ситуации является то, что договор управления с ней можно заключать всего на 1 год. И по истечении этого срока жители дома могут решить, будет ли эта же компания управлять их домом и в дальнейшем или стоит поручить это кому-то другому.  

Юридические преимущества и риски поданы – а окончательный выбор, какая форма управления подходит больше, остается за жильцами. 

долги за коммуналку
Читайте также

Реалии украинских ОСМД: накопили долги? Готовьте грабли и лопату!

 

Предыдущая статья
налог на недвижимость 2019 украина

Налог на недвижимость в 2019 году: сколько платить за лишние метры?

Новости партнеров


Загрузка...

Редакция рекомендует

Вопрос эксперту

Ирина Кудренко Кандидат биологических наук, старший научный сотрудник НБС им. Н.  Н.  Гришко НАНУ
Огород

Ирина Кудренко

Кандидат биологических наук, старший научный сотрудник НБС им. Н. Н. Гришко НАНУ

Специалист по вопросам садоводства и огородничества

Задать вопрос
Еще эксперты