Совместная собственность на недвижимость: тонкости распоряжения имуществом

Право и финансы
Совместная собственность
261
Когда значительная часть недвижимости перешла в собственность граждан, у многих квартир появилось сразу по несколько собственников. Как распоряжаться своей частью такого имущества и какие трудности могут при этом возникать? В юридической стороне вопроса читателям СуперДома поможет разобраться адвокат Александр Кудрявцев.

Александр Кудрявцев
Александр Кудрявцев
Юрист
Адвокат АО "Клочков и партнеры", имеет 15 лет юридической практики, из них 7 лет работает адвокатом.

Совместная собственность – какая она бывает?

Институт совместной собственности на недвижимость в Украине начал активно развиваться с 1994 года. Именно тогда в государстве стартовал процесс приватизации гражданами недвижимого имущества. В итоге квартира, которая ранее принадлежала государству, безоплатно переходила в совместную  собственность всех прописанных в ней жильцов, причем в равных долях. То есть, если в квартире было прописано четыре человека, то все вони получали в собственность по ¼ части этой квартиры. Как следствие, огромный массив государственной недвижимости перешел в совместную собственность граждан. 

На сегодня вопрос совместной собственности регулируется Гражданским кодексом Украины (далее – ГКУ). Соответственно части 1 статьи 355 ГКУ имущество, пребывающее в собственности двух или более лиц (совладельцев), принадлежит им на основе права совместной собственности (совместное имущество).

Совместная собственность делится на два вида:

  1. Общая долевая собственность – собственность двух или более лиц с выделением доли каждого из них (ч. 1 ст. 356 ГКУ);
  2. Общая совместная собственность – собственность двух и более лиц без выделения долей каждого из них (ч. 1 ст. 368 ЦКУ).

По закону право общей долевой собственности осуществляется совладельцами по их согласию. Совладельцы могут договориться о порядке владения и пользования имуществом, которое является их общей долевой собственностью. Такая договоренность может быть заверена нотариально в форме договора, который является обязательным для исполнения всеми совладельцами.

Распоряжение совместным имуществом

Если совместное имущество приносит доход, то он распределяется между всеми совладельцами соответственно размеру их доли в совместном имуществе, например, в случае сдачи квартиры в аренду.

При этом совладелец обязан в соответствии с размером своей доли нести расходы на содержание имущества, а также оплачивать налоги, сборы и долги, которые могут возникнуть в процессе пользования совместным имуществом.

Согласно части 1 статьи 361 ГКУ совладелец имеет право самостоятельно распорядиться своей долей в праве общей долевой собственности, например, продать свою долю в квартире.

Однако здесь надо помнить, что в случае продажи доли преимущественное право ее покупки имеют другие совладельцы. И поэтому в первую очередь продавец обязан письменно уведомить их о продаже и только в том случае, когда они отказываются от покупки или не купят недвижимость в течение месяца со дня получения уведомления, совладелец может продать ее третьему лицу.

На практике такое уведомление осуществляется через нотариуса путем составления нотариального заявления и направления его остальным совладельцам ценными письмами с описью вложения.

Рекомендуется делать несколкьо таких уведомлений, чтобы в дальнейшем, когда часть квартиры будет продана стороннему лицу, избежать претензий со стороны остальных совладельцев.

Также совладельцы могут выделить свою долю изсовместной собственности в натуре (статья 364 ГКУ) или в случае, если это невозможно по объективным причинам, получить от остальных совладельцев компенсацию стоимости своей доли.

При наличии согласия такая процедура осуществляется путем заключения нотариального договора, а в случае отсутствия согласия – выделение осуществляется в судебном порядке.

Аналогичным образом происходит  раздел совместного имущества в натуре (ст. 367 ГКУ).

Совладельцы имущества, которое пребывает в общей совместной собственности , владеют и пользуются им вместе, если иное не установлено договоренностью между ними.

Классический пример имущества, находящегося в совместной собственности – это имущество супругов. Согласно части 2 статьи 369 ГКУ распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности, осуществляется по согласию всех совладельцев, если иное не установлено законом.

На практике такое согласие также оформляется нотариально – в виде заявления.

Также общая совместная собственность может быть поделена между совладельцами по их договоренности, кроме случаев, определенных законом (ст. 372 ГКУ). В частности, общее совместное имущество супругов может біть разделено между мужем и женой в судебном порядке. Прочее имущество можно поделить путем составления нотариального договора о разделе недвижимого имущества, которое находится в общей совместной собственности.

Не самая лучшая форма

Подводя итоги, можно сказать, что совместная собственность на недвижимость является не самой лучшей формой собственности. Нормальное пользование и распоряжение таким имуществом возможно исключительно пр цивилизованном поведении всех совладельцев, поскольку все вопросы, касающиеся общей собственности (продажа, сдача в аренду, передача в залог, распределение дохода и так далее) решаются путем коллективных переговоров.

А если совладельцы не придут к согласию в том или ином вопросе, это обязательно приведет к их конфликту, имеющему все шансы оказаться в суде. Так что проще и надежнее владеть любой собственностью единолично!

ОСМД в новостройках
Читайте также

ОСМД или управляющая компания: что лучше для старого дома и новостройки?

Предыдущая статья
ОСМД в новостройках

ОСМД или управляющая компания: что лучше для старого дома и новостройки?

Новости партнеров


Загрузка...

Редакция рекомендует

Вопрос эксперту

Ирина Кудренко Кандидат биологических наук, старший научный сотрудник НБС им. Н.  Н.  Гришко НАНУ
Огород

Ирина Кудренко

Кандидат биологических наук, старший научный сотрудник НБС им. Н. Н. Гришко НАНУ

Специалист по вопросам садоводства и огородничества

Задать вопрос
Еще эксперты