Как узаконить перепланировку

Право и финансы
перепланировка
Даже незначительное изменение площади и конфигурации отдельных помещений дома требует соответствующих разрешений, согласований и регистрации в бюро технической инвентаризации (далее — БТИ).

Секреты терминологии

Процедура законного оформления перепланировки длительная и недешевая. Однако если вы не оформите перепланировку в соответствии с действующим законодательством Украины, то не сможете ни заложить, ни продать обновленное жилье, так как перепланировка в этом случае будет считаться самовольным строительством.

Согласование перепланировки проходит в несколько этапов, в зависимости от специфики проекта и требований местных контролирующих органов. Один и тот же проект в разных районах города Киева и тем более в разных городах Украины может требовать отличных согласований и разной разрешительной процедуры. Для начала разберемся в том, что именно считается перепланировкой.

В соответствии с правилами содержания жилых домов (примечание 1 – см. «Законодательные документы» в самом низу статьи):

  • Реконструкция — это комплекс строительных работ, направленных на улучшение эксплуатационных показателей помещений жилого дома путем их перепланировки и переоборудования, надстройки, встраивания, пристройки с одновременным приведением их показателей в соответствие с нормативно-техническими требованиями;
  • Перепланировка — это перенесение и разборка перегородок, перенесение и обустраивание дверных проемов, обустраивание и переоборудование тамбуров, пристройка балконов на уровне первых этажей;
  • Переоборудование — это обустраивание в отдельных помещениях индивидуального отопления и другого инженерного оборудования, перенесение нагревательных, сантехнических и газовых приборов, обустраивание и переоборудование туалетов, ванных комнат, вентиляционных каналов.

Перепланировка, переоборудование, ремонт и реконструкция – в чем разница?
Читайте также

Перепланировка, переоборудование, ремонт и реконструкция – в чем разница?

 

Переоборудование и перепланировка дома после принятия объекта в эксплуатацию, согласно действующему законодательству Украины, определяются как реконструкция и требуют прохождения разрешительной процедуры практически в том же порядке, что и в случае строительства.

Таким образом, большинство нормативно-правовых актов Украины определяет перепланировку как новое строительство, а ее проведение без разрешительной процедуры — самовольным строительством.

Исключения из правил

Из каждого правила есть исключения. Например, согласно п. 3.2. (2) не принадлежат к самовольному строительству:

  • Перепланировки, не связанные с изменением (увеличением или уменьшением) жилой или вспомогательной площади, без нарушения несущих конструкций;
  • Увеличение жилой или вспомогательной площади за счет демонтирования перегородок и кладовок, снесение печей, каминов и грубок, остекление балконов, лоджий, обустраивание дверных проемов во внутренних некапитальных стенах;
  • Перестановка оборудования в границах предусмотренных помещений;
  • Текущий ремонт зданий и сооружений без изменения назначения помещений.

Следует отметить, что даже те изменения (перепланировка, переоборудование), которые формально разрешены (не считаются самовольным строительством), должны быть зафиксированы в БТИ.

Строгий запрет

Действующее законодательство предусматривает случаи, в которых перепланировка запрещена. В частности, согласно п.п. 1.4.4. п. 1.4. (1) не допускается:

  • переоборудование и перепланировка жилых домов, жилых и нежилых помещений, которые приводят к нарушению прочности или разрушению несущей конструкции дома, ухудшению целостности и внешнего вида фасадов, нарушению требований противопожарной безопасности и средств противопожарной защиты;
  • перепланировка жилых домов, жилых и нежилых помещений, ухудшающая условия их эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан в доме.

ПОДПИСАНИЕ ДОГОВОРА

Порядок действий

Если, несмотря на все вышесказанное, вы не отказались от идеи перепланировки, в соответствии с требованиями действующего законодательства Украины вам необходимо пройти следующие этапы:

Получение разрешения на перепланировку

Разрешение на проектирование и перепланировку предоставляется по распоряжению исполнительного органа городской или областной государственной администрации.

Проект этого документа готовит Главное управление градостроения, архитектуры и дизайна городской среды.

Чтобы получить разрешение, заказчик обращается с заявлением в общий отдел Главного управления, одновременно предоставляя следующие документы:

  • Правоустанавливающие документы на дом и их заверенные копии, если объект недвижимого имущества зарегистрирован на праве собственности, или документ о праве пользования, если объект недвижимого имущества не зарегистрирован на праве собственности;
  • Справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
  • Согласие всех совладельцев и совершеннолетних жителей дома, заверенное в установленном порядке;
  • Технический паспорт, изготовленный БТИ;
  • Согласие жилищно-эксплуатационной организации.

Главное управление в случае необходимости может потребовать дополнительно:

  • Выкопировку из кадастрового плана, к которому прилагаются наименования землепользователей (собственников земли) в границах территории проектирования и участков, которые с ней граничат, с реквизитами документов земельных отношений;
  • Заключения профильных отраслевых управлений исполнительного органа городского совета и др.

В Приказе Главного управления четко не указан срок рассмотрения заявления заказчика. Согласно ст. 20 (3) обращения граждан рассматривают в течение месяца со дня их поступления, а те, которые не нуждаются в дополнительном изучении, — безотлагательно, но не позже 15 дней с дня их получения.

Получение исходных данных на проектирование

Обращаем ваше внимание на то, что с 15 апреля 2009 года в Закон Украины «О планировании и застройки территорий» был внесен ряд изменений. В новой редакции закона нет понятия «архитектурно-планировочное задание». Согласно ст. 27 (4) составляющими исходных данных для проектирования являются:

  • Градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка;
  • Технические условия относительно инженерного обеспечения объекта градостроения;
  • Задание на проектирование.

В этом законе заявлено, что порядок предоставления исходных данных для проектирования объекта градостроения регулируется Кабинетом министров Украины. На данный момент действует порядок (5), который не приведен в соответствие с новой редакцией закона (4). Согласно Порядку (5) к исходным данным относятся архитектурно-планировочное задание (далее — АПЗ) и технические условия (далее — ТУ).

коммуникации2
Читайте также

Как узаконить инженерные коммуникации?

В п. 27 (5) указанно, что для разработки и получения архитектурно-планировочного задания на реконструкцию, реставрацию и капитальный ремонт объекта архитектуры заказчик подает заявление в местный орган градостроения и архитектуры. К заявлению добавляют следующие документы:

  • Если предполагают изменить функциональное назначение объекта архитектуры — решение о согласовании места расположения объекта и материалы предыдущего согласования, в других случаях — разрешение на проведение проектно-изыскательных работ с соответствующими материалами;
  • Документ, который удостоверяет наличие (отсутствие) у заказчика права собственности на объект архитектуры, а при условии отсутствия такого права — согласие владельца (владельцев) объекта архитектуры на проведение указанного строительства;
  • Характеристику намерений заказчика относительно реконструкции, капитального ремонта (в том числе изменения функционального назначения, возможной перепланировки), реставрации объекта архитектуры;
  • Заключение государственной санитарно-эпидемиологической службы (копию), полученное заказчиком для согласования места расположения объекта архитектуры (предоставления разрешения на выполнение проектно-изыскательных работ);
  • Заключение уполномоченных органов в сфере охраны достопримечательностей истории и культуры.

В соответствии с п. 21 (5) АПЗ разрабатывает, утверждает и выдает заказчику в месячный срок местный орган градостроительства и архитектуры, при условии предоставления всех необходимых материалов, предусмотренных п. 27 (5).

Получение проектной документации

Располагая исходными данными, вам необходимо обратиться в организацию, имеющую лицензию на проектирование объектов архитектуры, чтобы заключить договор на разработку проектной документации. Согласно ст. 28 (4) проектная документация на строительство объектов градостроения разрабатывается согласно исходным данным на проектирование с соблюдением требований государственных стандартов, норм и правил, региональных и местных правил застройки и утверждается заказчиком в установленном законом порядке.

Пакет проектной документации проходит экспертизу в органах государственного архитектурно-строительного контроля и заверяется в жилищно-эксплуатационной организации.

работа юриста

Получение разрешения на выполнение строительных работ

В ст. 29 (4) указано, что разрешение на выполнение строительных работ — это документ, удостоверяющий право застройщика на выполнение строительных работ, который выдает инспекция государственного архитектурно-строительного контроля (далее — инспекция ГАСК).

Согласно п. 3.2. ст. 3 (6) инспекция ГАСК обязана в срок, не превышающий один месяц, рассмотреть поданные заказчиком документы и дать ему разрешение на выполнение строительных работ или обоснованный отказ. Для индивидуальных застройщиков этот срок не превышает 15 дней.

Индивидуальным застройщикам жилых домов, хозяйственных и бытовых сооружений разрешение на выполнение строительных работ предоставляют на основании:

  • Заявления застройщика;
  • Документа, который удостоверяет право собственности или пользования (в том числе на условиях аренды) земельным участком;
  • Разрешения на строительство объекта градостроения, которое выдает соответствующий орган местной исполнительной власти;
  • Проектной документации, согласованной местными органами по делам градостроения и архитектуры.

Принятие объекта в эксплуатацию и регистрация права собственности 

В соответствии со ст. 30 Закона о застройке принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов осуществляется на основании свидетельства о соответствии построенного объекта проектной документации, требованиям государственных стандартов, строительных норм и правил (далее — свидетельство), которое выдает инспекция ГАСК.

Свидетельство — документ, который удостоверяет соответствие законченного объекта проектной документации, государственным строительным нормам, стандартам и правилам. Чтобы получить свидетельство, заказчик или уполномоченное им лицо подает в инспекцию ГАСК, предоставившую разрешение на выполнение строительных работ, письменное заявление, к которому добавляет:

  • Проектную документацию, утвержденную в установленном законодательством порядке;
  • Акт готовности объекта к эксплуатации, подписанный генпроектировочной и генподрядной организацией, субподрядной организацией, которая осуществляла строительство, заказчиком и страховой компанией (в случае если объект застрахован).

Рассматривает заявления, принимает решение о выдаче свидетельства или отказе в его выдаче, регистрирует выданные свидетельства инспекция ГАСК в течение десяти рабочих дней с дня регистрации заявления. Порядок принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов утвержден Постановлением Кабинета министров Украины от 8 октября 2008 года № 923. После принятия объекта в эксплуатацию необходимо провести техническую инвентаризацию в доме и внести соответствующие изменения в технический паспорт.

Законодательные документы

(1) Приказ Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства «Об утверждении Правил содержания жилых домов и придомовой территории» от 17 мая 2005 года № 76.

(2) Приказ Государственного комитета строительства архитектуры и жилищной политики Украины «Об утверждении Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества» от 24 мая 2001 года № 127.

(3) Закон Украины «Об обращении граждан».

(4) Закон Украины «О планировании и застройке территорий».

(5) Постановление Кабинета министров Украины «О Порядке предоставления архитектурно-планировочного задания и технических условий касательно инженерного обеспечения объекта архитектуры и определения размера платы за их выдачу» от 20 декабря 1999 года № 2 328.

(6) Приказ Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины «Об утверждении Положения о порядке предоставления разрешения на выполнение строительных работ» от 5 декабря 2000 года № 273.

самострой-самострой-самострой-1
Читайте также

Как узаконить самострой? Порядок получения свидетельства о праве собственности

Предыдущая статья
границы участка

Соседские споры: обозначаем границы участка

Следующая статья
дом в подарок

Дом в подарок: оформление дарственной

Новости партнеров


Загрузка...

Редакция рекомендует

Вопрос эксперту

Ирина Кудренко Кандидат биологических наук, старший научный сотрудник НБС им. Н.  Н.  Гришко НАНУ
Огород

Ирина Кудренко

Кандидат биологических наук, старший научный сотрудник НБС им. Н. Н. Гришко НАНУ

Специалист по вопросам садоводства и огородничества

Задать вопрос
Еще эксперты